>> 申港證券-物業(yè)管理行業(yè)研究周報：商業(yè)及寫字樓市場復(fù)蘇助力物企商寫板塊增長-230326
| 上傳日期： |
2023/3/27 |
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pdf 共12頁 |
來源： |
申港證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
曹旭特 |
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投資摘要：
每周一談：商業(yè)及寫字樓市場復(fù)蘇助力物企商寫板塊增長
2022年，受經(jīng)濟(jì)放緩、疫情反復(fù)、房地產(chǎn)行業(yè)下行等多重因素影響，商辦業(yè)態(tài)經(jīng)營承壓。2022年，商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營性物業(yè)租金及運營服務(wù)收入均值為29億元，同比增長6.3%，增速較2021年收窄19pct。
商寫物管亦受到一定影響，商寫物業(yè)服務(wù)雖多以包干或酬金制的模式收取相對固定的物業(yè)管理費，但仍受到出租率及業(yè)主經(jīng)營情況的影響，致部分商辦物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率承壓下滑或應(yīng)收賬款高企。
2023年，隨著疫情防控政策的優(yōu)化及消費的復(fù)蘇，預(yù)計商業(yè)及寫字樓需求將企穩(wěn)回升。根據(jù)世邦魏理仕，2022年，國內(nèi)18個主要城市全年寫字樓凈吸納量234萬方，為2009年以來最低水平。展望2023年，消費及旅游市場的回升有利于購物中心客流量回歸，同時，不同行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的帶領(lǐng)下，有望為寫字樓市場帶來更多的凈吸納量。
2023年商業(yè)及寫字樓市場的復(fù)蘇，有望助力物企商寫業(yè)態(tài)收入及盈利的持續(xù)增長。
從收入水平來看，商業(yè)及寫字樓物業(yè)費單價顯著高于住宅及其他業(yè)態(tài)，根據(jù)《2022中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》，非住業(yè)態(tài)中，寫字樓及商業(yè)物業(yè)費水平顯著高于其他類型的業(yè)態(tài)。
從盈利能力來看，商業(yè)及寫字樓物管毛利率顯著高于住宅業(yè)態(tài)，根據(jù)華潤萬象生活、寶龍商業(yè)及卓越商企服務(wù)公司公告數(shù)據(jù)，2022H1三家公司的住宅毛利率分別為21%、25.8%及17.7%，同期商寫毛利率分別為50.3%、35.9%及25.5%，商寫毛利率均顯著高于住宅毛利率。
相比住宅，非住類業(yè)態(tài)物管費具有更加市場化的提價機(jī)制，市場化定價、物管費與租金收入基本呈正相關(guān)，有助于推動物管企業(yè)將服務(wù)品質(zhì)推向正循環(huán)。這一優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道的回暖，將帶動商寫物業(yè)收入及盈利的增長。
數(shù)據(jù)追蹤（3月20日-3月24日）：
資金及交易追蹤：
滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年3月24日，持有751.05萬股，較上周下跌8.99%，持股市值1.16億元。
港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年3月20日至3月24日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅0.7%。降幅最大的是時代鄰里，降4.05%。持股比例最高為保利物業(yè)，為68.06%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.22億股。
投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，物企尋求獨立擴(kuò)張能力將持續(xù)加強(qiáng)。建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤萬象生活、關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注獨立發(fā)展能力較高的全國性物企綠城服務(wù)、金科服務(wù)，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來的短期業(yè)績下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險。
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