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短期因素主導(dǎo)春節(jié)后銷售好轉(zhuǎn)。春節(jié)后我們觀察到新房銷售回暖，二手房復(fù)蘇強(qiáng)勁，同時(shí)統(tǒng)計(jì)局1-2月的銷售降幅大幅收窄。修復(fù)力度與修復(fù)節(jié)奏均好于我們?nèi)ツ昴╊A(yù)期，此前我們認(rèn)為銷售最早在二季度修復(fù)，去年底的疫情帶來積壓性需求的釋放帶動(dòng)1-2月的修復(fù)好于我們預(yù)期，此外開發(fā)商集體降低折扣力度也助推了居民購(gòu)房情緒上漲。我們認(rèn)為，當(dāng)前的地產(chǎn)處于大周期底部修復(fù)的第一階段，銷售底部已現(xiàn)，但是否持續(xù)性回暖尚待觀察。春節(jié)后主要是核心區(qū)域的核心樓盤銷售去化表現(xiàn)較優(yōu)，市場(chǎng)熱度還未向非核心區(qū)域傳導(dǎo)擴(kuò)散，而我們了解到非核心區(qū)域樓盤的銷售去化難度仍然較高。后續(xù)若核心區(qū)域的推盤供應(yīng)較低，銷售下滑是大概率事件。目前“小陽(yáng)春”整體提前，三四月份是重要的銷售跟蹤時(shí)點(diǎn)，如果復(fù)蘇不具備可持續(xù)性，那么進(jìn)一步的需求端政策在二季度出臺(tái)是有一定必要的。
　　與此同時(shí)，竣工端有了明顯修復(fù)，可以看到去年下半年開啟的“保交樓”資金到位推動(dòng)成效漸顯。不過，房企的開工、投資意愿依舊不足，投資端的修復(fù)明顯偏弱。我們看到，僅銀行端房企融資有所改善，非銀融資尚處于凈償還狀態(tài)。部分民企資金鏈依舊緊張，開發(fā)投資的恢復(fù)仍需時(shí)日。