>> 信達(dá)證券-房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類公募REITs納入試點(diǎn)范圍點(diǎn)評(píng)：REITs擴(kuò)容至消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施，商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”渠道打通-230402
| 上傳日期： |
2023/4/3 |
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| 974KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
信達(dá)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
江宇輝 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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政策：資產(chǎn)擴(kuò)容，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施納入試點(diǎn)。為進(jìn)一步健全REITs市場(chǎng)功能，推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，完善基礎(chǔ)制度和監(jiān)管安排，證監(jiān)會(huì)3月24日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》正式將試點(diǎn)資產(chǎn)類型拓寬至百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，標(biāo)志著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)行REITs政策正式落地。除擴(kuò)充資產(chǎn)類別外，新規(guī)還有三個(gè)重點(diǎn)值得關(guān)注：要求原始權(quán)益人為獨(dú)立法人主體，與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)隔離。我們認(rèn)為房企通過業(yè)務(wù)、資產(chǎn)隔離仍然有望發(fā)行公募REITs，但回收資金無法回流母公司用作償債和補(bǔ)充流動(dòng)性資金。分類調(diào)整項(xiàng)目收益率和資產(chǎn)規(guī)模要求。申報(bào)規(guī)模將保租房項(xiàng)目的規(guī)模下調(diào)至首發(fā)8億元，擴(kuò)募16億元，其他項(xiàng)目未變，體現(xiàn)了對(duì)于保租房發(fā)行REITs的鼓勵(lì)與呵護(hù)。
REITs擴(kuò)容至商業(yè)地產(chǎn)將對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來哪些改變？不動(dòng)產(chǎn)投資層面：盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，拓寬商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資工具。本次將百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心等消費(fèi)類商業(yè)地產(chǎn)納入C-REITs試點(diǎn)資產(chǎn)類型，有望盤活優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)。行業(yè)層面：推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。1）短期提供去杠桿途徑，緩解資金困境。2）長(zhǎng)期向追求高質(zhì)量管理能力模式過渡。企業(yè)層面：商業(yè)資產(chǎn)打通“投融管退”反哺上市公司。商業(yè)地產(chǎn)獲準(zhǔn)發(fā)行公募REITs后，實(shí)質(zhì)上會(huì)打通一條除了拓展第三方項(xiàng)目之外的輕資產(chǎn)發(fā)展途徑——打通“投融管退”渠道，即：1）通過REITs出表項(xiàng)目募集資金，獲得業(yè)務(wù)拓展資金；2）通過旗下商管子公司運(yùn)營(yíng)底層資產(chǎn)獲得管理費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)真正的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；3）通過認(rèn)購(gòu)REITs獲得穩(wěn)定分派收益。
哪些房企有望率先受益？ 1）主體方面：已出險(xiǎn)或資金狀況較為困難的房企事實(shí)上較難順利發(fā)行公募REITs，資金情況較好、現(xiàn)金流充裕的高信用房企才有望順利發(fā)行公募REITs。另外從目前已經(jīng)發(fā)行上市的公募REITs主體情況來看：國(guó)企或行業(yè)龍頭有望成為最先順利完成公募REITs發(fā)行的主體。2）資產(chǎn)方面：無論是監(jiān)管審核要求還是交易所層面監(jiān)管要求，申報(bào)的重點(diǎn)都是成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。為了確保公募REITs產(chǎn)品收益相對(duì)穩(wěn)定，要求底層資產(chǎn)現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、波動(dòng)性較小。首批試點(diǎn)發(fā)行的公募REITs對(duì)于資產(chǎn)質(zhì)量要求通常更高——一線城市購(gòu)物中心資產(chǎn)更有望成為第一批消費(fèi)類公募REITs發(fā)行底層資產(chǎn)。資產(chǎn)包或?yàn)樽羁赡艿哪Ｊ剑瑢?duì)發(fā)行人的資產(chǎn)質(zhì)量和資產(chǎn)規(guī)模提出要求。
長(zhǎng)期受益主體底層邏輯：投資端和管理端優(yōu)勢(shì)價(jià)值凸顯。結(jié)合PreREITs，商業(yè)地產(chǎn)“投融管退”已打通。2023年2月20日，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)正式發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。除居住用房外，投資范圍與公募REITs底層資產(chǎn)范圍有一定的重合性，因此結(jié)合Pre-REITs和公募REITs來看，資金占用量較大、回報(bào)周期長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“投融管退”渠道已經(jīng)打通。從“投融管退”四個(gè)環(huán)節(jié)來看，其中“投資”與“管理”由房企主導(dǎo)，因此在投資端和管理端的優(yōu)勢(shì)有望在獲準(zhǔn)發(fā)行公募REITs中得以凸顯。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策風(fēng)險(xiǎn)：政策存在變化風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：公募REITs發(fā)行不及預(yù)期。
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