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本周市場回顧。第14周房地產(chǎn)板塊指數(shù)強(qiáng)于滬深300指數(shù)，強(qiáng)于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對(duì)收益為2.8%。滬深300指數(shù)報(bào)收4123.28，周度漲幅為1.8%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2446.95，周度漲幅2.0%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2942.67，周度漲幅為4.6%。
　　本周行業(yè)要聞。發(fā)改委：6月1日起節(jié)能審查未通過的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目不得開工建設(shè)。住建部：確保今年6月底前完成所有自建房摸底排查任務(wù)。深圳：取消安居型商品房、人才住房等住房類型，新增保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類型，建立新的保障性住房體系配套地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。合肥：部分區(qū)域不再限購且不計(jì)入家庭住房套數(shù)，居住在合肥的非戶籍家庭可購買1套住房。鄭州：取消二環(huán)外區(qū)域限購，限售認(rèn)定時(shí)間從拿產(chǎn)證調(diào)整為網(wǎng)簽時(shí)間。東莞：嚴(yán)控“商改住”行為。福州：發(fā)布了關(guān)于貫徹落實(shí)鞏固拓展經(jīng)濟(jì)向好勢頭的一攬子政策措施的實(shí)施意見。洛陽：支持國晟集團(tuán)收購5000套存量房用于租賃住房，收購價(jià)格原則上控制在市場價(jià)的八折以下。鄭州：承租公租房、保租房的家庭公積金提取金額最高可為3.6萬元，剛性、改善性住房需求最高公積金貸款額度分別為100、80萬元。泉州臺(tái)商區(qū)：新落戶人員購買新房，最高給予5萬元購房補(bǔ)貼。
　　第14周新房銷售量和二手房銷售量均較上周下降。第14周44大城市新房銷售為2.7萬套，較第13周減少48.1%；21大城市二手房銷售1.9萬套，較第13周減少31.5%；一線城市新房、二手房交易較第13周分別減少44.1%、53.2%；二線城市新房、二手房交易較第13周分別減少44.2%、22.6%。庫存量較第13周下降，庫銷比與第13周基本持平。截至第14周，20大城市庫存為114.0萬套，較第13周下降6870套；庫銷比為14.0個(gè)月，與13周基本持平。本周土地市場活躍度較第13周下降。第14周36大城市市本級(jí)合計(jì)成交土地7塊。土地出讓金減少。2023年第14周36大城市市本級(jí)土地出讓金為83.8億元，較第13周減少446.4億元。平均溢價(jià)率上升。2023年第14周36大城市市本級(jí)土地成交平均溢價(jià)率10.6%，較第13周上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。
　　重點(diǎn)公司公告。中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際等多家房企公布3月及Q1銷售數(shù)據(jù)。招商蛇口與鄭州惠濟(jì)政府進(jìn)行戰(zhàn)略合作，擬參與老鴉陳片區(qū)城更。新力控股將于4月13日退市。祥生控股、花樣年、彩生活等因延遲刊發(fā)全年業(yè)績停牌。
　　投資建議與投資標(biāo)的
　　本周新房、二手房備案數(shù)據(jù)回落，44城新房周度（4.1-4.7）銷售環(huán)比下降48.1%，21城二手房周度（4.1-4.7）銷售環(huán)比下降31.5%，市場熱度的下降趨勢在數(shù)據(jù)上開始有所體現(xiàn)，此外本周數(shù)據(jù)也部分受到清明假期對(duì)備案的延遲影響。市場整體走勢仍需觀察，但房企間銷售分化加劇具備確定性，22年拿地力度的強(qiáng)弱決定了23年供貨質(zhì)量的優(yōu)劣和去化的易難。頭部央國企和少數(shù)地方性民企去年拿地力度較大，供貨質(zhì)量高、推盤堅(jiān)決，土儲(chǔ)維持良性滾動(dòng)，此外市場有效供給收縮也進(jìn)一步降低銷售壓力，后續(xù)銷售確定性仍強(qiáng)。而其他拿地力度不足的房企只能攤售較難去化的存貨，拖累行業(yè)整體銷售增速，同時(shí)換倉減緩后更容易暴露出存貨問題，進(jìn)一步影響當(dāng)期利潤。在融資政策的支持下，部分房企通過債務(wù)置換和展期緩解當(dāng)期償付壓力，選擇收縮推盤/折扣、降流速保利潤，造成市場短期有效供給不足，我們預(yù)計(jì)行業(yè)將總體延續(xù)縮量穩(wěn)價(jià)的弱復(fù)蘇趨勢。行業(yè)積壓的大量庫存將會(huì)壓制房價(jià)迅速上漲，對(duì)于銷售較好的頭部央國企，受制于此前高價(jià)地壓力及去年年底降價(jià)銷售，在后續(xù)房價(jià)難以大幅上漲的情況下，利潤率回升或相對(duì)緩慢?？春媚軌虼┰奖据喼芷诘钠髽I(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評(píng)級(jí)民企在當(dāng)前競爭格局中的相對(duì)優(yōu)勢，同時(shí)看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預(yù)期。銷售大幅下滑。房企信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大