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當前，公募REITs市場已發(fā)展近兩年。盡管從產(chǎn)品屬性上，C-REITs仍然是權益性質的產(chǎn)品，但其同樣顯示出了較強的債性。往后看，預計整個市場在新發(fā)和擴募的雙輪驅動下不斷擴容增類，REITs這類資產(chǎn)或在未來的資產(chǎn)配置中發(fā)揮重要作用。考慮到當前REITs的發(fā)行步入常態(tài)化、擴募煥發(fā)其股性、Pre-REITs助力打造市場多維度投資體系等因素，我們認為參與REITs投資正當時。
　　▍公募REITs與股債的相關性研究。從產(chǎn)品屬性上看，REITs本質仍是具有高分紅的股權資產(chǎn)，其中高分紅體現(xiàn)了其債性，其二級市場價格的變動體現(xiàn)出其股性，但我國公募REITs與股票資產(chǎn)的相關性并不及海外成熟市場。盡管根據(jù)我們的計算結果，C-REITs與股票的相關系數(shù)高于債券，但是去年下半年以來公募REITs市場的轉折行情與債更相關。
　　▍為何C-REITs的債性有所放大？（1）當前C-REITs投資人結構以債券投資人為主。此外，從市場交流和反饋的情況來看，當前C-REITs市場以債券投資人為主，主要由信用債投資團隊、ABS團隊或非標團隊負責，權益投資人參與的比例較少。因此，投資者的風險偏好、資金類型、團隊投資經(jīng)驗都或多或少地導致了REITs市場交易行為更偏債性；（2）我國C-REITs底層資產(chǎn)為基礎設施，經(jīng)營性現(xiàn)金流具備一定穩(wěn)定性，且部分基礎設施的收入價格主要由政府定價，市場化的成分有所局限，因此債性有所放大；（3）與海外REITs不同的是，無論是產(chǎn)權REITs還是特許經(jīng)營權REITs，我國C-REITs在基金存續(xù)期、特許經(jīng)營權/產(chǎn)權等方面都有一定期限，使得其現(xiàn)金流結構更類債。
　　▍是否特許經(jīng)營權REIT更偏債，產(chǎn)權REITs更偏股？我們認為，衡量類債的屬性取決于其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，而不是現(xiàn)金流結構。因此不同行業(yè)REITs的股性與債性需要區(qū)別對待，并不能對產(chǎn)權REITs和特許經(jīng)營權REITs的股性債性一概而論。以生態(tài)環(huán)保為代表的特許經(jīng)營權REITs底層資產(chǎn)的營收具有一定穩(wěn)定性，然而高速公路REITs營業(yè)收入波動較大。產(chǎn)業(yè)園區(qū)和倉儲物流更偏股性，保障房REITs的類債屬性或強于特許經(jīng)營權REITs。
　　▍如何看待REITs在資產(chǎn)配置中的作用？對于REITs資產(chǎn)的風險收益特征，首批公募REITs解禁后（2022.07.01-2023.03.31）其年化波動率約6.83%，介于股債之間，波動率遠小于股票資產(chǎn)。從大類資產(chǎn)配置視角，C-REITs與股票/債券之間相關性偏低的特征，使得REITs在組合投資方面具備一定優(yōu)勢。此外，從基于股票、債券、REITs三類資產(chǎn)構建的投資組合風險收益表現(xiàn)來看，組合的夏普比率隨著REITs資產(chǎn)權重的上調(diào)而提升，驗證了REITs對于優(yōu)化投資組合的重要作用。
　　▍如何看待當下C-REITs的配置價值？一是隨著REITs市場的擴容增類，REITs這一資產(chǎn)的體量有望持續(xù)擴張，其或將發(fā)展為一類大類資產(chǎn)，成為機構常規(guī)資產(chǎn)配置的重要選擇；二是REITs或將在未來的資產(chǎn)配置中發(fā)揮作用，包括分散資產(chǎn)配置風險和提升組合夏普比率；三是債市資產(chǎn)荒下，REITs配置價值凸顯；四是REITs市場多層次發(fā)展下蘊含更加多元的投資選擇，具體包括REITs常態(tài)化發(fā)行使得一二級市場的投資機會或更加均衡、擴募或逐步煥發(fā)REITs股性，一級半市場和二級市場或都將迎來投資機會，Pre-REITs助力打造公募REITs多維度投資體系。
　　▍風險因素：基本面修復不及預期、地緣政治風險存在不確定性等因素，導致股、債、REITs的預期收益率和預期波動率假設與實際情況不符。