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本報(bào)告導(dǎo)讀：產(chǎn)權(quán)類REITs擁有永續(xù)資產(chǎn)屬性，現(xiàn)金分派率更低。特許經(jīng)營權(quán)類REITs，剩余期限越短則現(xiàn)金分派率越高。
　　摘要：
　　REITs收益來源主要分為兩部分：①債性部分，即現(xiàn)金分派，監(jiān)管規(guī)定底層資產(chǎn)90%的收益所得以分紅方式分配給份額持有人；②股性部分，即資本增值和交易價(jià)差，前者可類比為上市公司的價(jià)值波動(dòng)，后者可類比為股票二級(jí)市場上的價(jià)格波動(dòng)。
　　我國公募REITs，特許經(jīng)營權(quán)類現(xiàn)金分派率高于產(chǎn)權(quán)類。截止2023年3月底，國內(nèi)市場共有27支REITs完成募集并成功發(fā)行。從底層資產(chǎn)的性質(zhì)來看，可以將27支REITs分為兩大類，即產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類。產(chǎn)權(quán)類和經(jīng)營權(quán)類REITs現(xiàn)金分派率分別分布在4-5%和7-9%區(qū)間。產(chǎn)生差異的原因，其一，經(jīng)營權(quán)類REITs相比產(chǎn)權(quán)類REITs對(duì)應(yīng)底層資產(chǎn)屬性的差異；其二，經(jīng)營權(quán)類REITs的現(xiàn)金分派率也受到經(jīng)營權(quán)剩余期限影響。
　　新加坡工業(yè)類REITs現(xiàn)金分派率更高，但分化程度更大。我國公募REITs是契約型，與新加坡REITs組織管理形式接近。新加坡工業(yè)類REITs的現(xiàn)金分派率受規(guī)模、資產(chǎn)分散度和原始權(quán)益人背景影響。比如，新加坡本土知名度較高的開發(fā)商豐樹和騰飛在現(xiàn)金分派率反而偏低。而中資開發(fā)商富春控股旗下的運(yùn)通網(wǎng)城REIT，因?yàn)樵谛录悠聡鴥?nèi)缺乏認(rèn)知度，難以獲得市場上投資人的認(rèn)可，導(dǎo)致二級(jí)市場缺乏流動(dòng)性，股價(jià)從上市以來跌幅超過50%，現(xiàn)金分派率大幅上升。
　　擴(kuò)容與擴(kuò)募政策落地，公募REITs方興未艾。擴(kuò)募政策：底層資產(chǎn)擴(kuò)募將為產(chǎn)權(quán)類REITs帶來發(fā)展契機(jī)。相較于特許經(jīng)營權(quán)類REITs，受到地域性等因素制約，產(chǎn)權(quán)類REITs擴(kuò)募的空間更大。比如，產(chǎn)業(yè)園類通過擴(kuò)募，保持較高出租率的同時(shí)，推動(dòng)租戶客群多元化，拓寬租賃收益來源；保障房類REITs，政策支持以外，底層資產(chǎn)同質(zhì)性相對(duì)高，為擴(kuò)募提供便利。此外，從擬擴(kuò)募的REITs產(chǎn)品來看，預(yù)估現(xiàn)金分派率有小幅提升。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：供給釋放較快分流資金，打壓二級(jí)市場表現(xiàn)；底層資產(chǎn)集中度過高等因素導(dǎo)致經(jīng)營表現(xiàn)弱于預(yù)期。