>> 萬聯(lián)證券-物業(yè)管理行業(yè)深度報告：行業(yè)回歸理性發(fā)展，長期成長邏輯未變-230420
| 上傳日期： |
2023/4/20 |
大小： |
1796KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
萬聯(lián)證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
潘云嬌 |
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行業(yè)核心觀點：
過去幾年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過快速的規(guī)模擴(kuò)張后，2022年物業(yè)管理公司受房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，更多公司的發(fā)展重心向公建領(lǐng)域傾斜，導(dǎo)致公建領(lǐng)域競爭亦加劇。展望2023年，物業(yè)管理公司對規(guī)模增長的訴求回歸理性，追求高質(zhì)量發(fā)展。物業(yè)管理行業(yè)空間廣闊，優(yōu)質(zhì)頭部物業(yè)管理公司集中度提升以及行業(yè)增長帶來的長期成長邏輯未變，行業(yè)輕資產(chǎn)及良好的現(xiàn)金流等特點未變，多元化增值服務(wù)潛在成長空間未變，建議積極關(guān)注優(yōu)質(zhì)的頭部物業(yè)管理公司。
投資要點：
企業(yè)規(guī)模增速顯著下降，對規(guī)模訴求回歸理性：選取的12家樣本物管企業(yè)的合約規(guī)模合計達(dá)到60.38億平方米，同比增長11.5%，較上年增速下降32.7pct;在管規(guī)模達(dá)到38.78億平方米，同比增長15.4%，較上年增速下降39.8pct，合約規(guī)模/在管規(guī)模約為1.56，較上年下降0.05。
受房地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響，非住領(lǐng)域競爭更趨激烈：（1）2022年非住在管面積占比仍呈現(xiàn)小幅提升趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)下行，物業(yè)管理公司持續(xù)向公建領(lǐng)域傾斜。近三年，非住宅占比整體呈上漲趨勢，選取的12家樣本物業(yè)管理企業(yè)平均非住宅管理面積占比從39.67%提升至40.72%；（2）第三方拓展在管面積占比保持小幅提升。根據(jù)我們統(tǒng)計的主要樣本物管公司第三方外拓面積占比情況來看，2022年平均達(dá)到62%，較上年提升3pct，增幅明顯下降。
2022年物業(yè)管理行業(yè)收并購明顯降溫，市場化外拓仍是企業(yè)成長的核心手段：在2022年疫情防控和地產(chǎn)行業(yè)下行等因素影響下，物管企業(yè)并購規(guī)模大幅降低，物業(yè)管理公司對收并購趨于謹(jǐn)慎，標(biāo)的的選擇更傾向于補短板，增強(qiáng)競爭力。我們認(rèn)為部分核心物業(yè)管理公司已逐步實現(xiàn)獨立化和市場化運營，未來市場化外拓尤其收并購仍是未來行業(yè)整合的主要方式，但是會更加理性運用。
營收增速雖降但仍達(dá)到20%+，但受信用/商譽減值影響利潤表現(xiàn)：2022年，17家樣本物管企業(yè)營業(yè)收入同比增長20.82%，同比增速降低28.22pct，由于房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響下，應(yīng)收賬款減值以及商譽減值風(fēng)險上升，行業(yè)整體毛利率、凈利率明顯下降。
2022年四季度基金重倉個股配置有所分化：從整體來看，在2022年四季度核心物管個股普遍獲得增持，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活、綠城管理控股、保利物業(yè)等個股2022年四季度環(huán)比增持明顯；招商積余2022年四季度遭到減持，綠城服務(wù)2022年持續(xù)被減持。
風(fēng)險因素：業(yè)務(wù)外拓不及預(yù)期；增值服務(wù)拓展不及預(yù)期；收并購整合不及預(yù)期；應(yīng)收賬款風(fēng)險；信用減值風(fēng)險；人員成本超預(yù)期上漲風(fēng)險等。
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