>> 華創(chuàng)證券-【策略專題】日本系列3-日本房價：從泡沫頂點到失去的三十年-230421
| 上傳日期： |
2023/4/21 |
大小： |
1271KB |
| 格式： |
pdf 共12頁 |
來源： |
華創(chuàng)證券 |
| 評級： |
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作者： |
姚佩 |
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此報告為加密報告 |
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辜朝明2008年在《大衰退》一書中預言：“資產(chǎn)價格泡沫終將重現(xiàn)。像20世紀80年代末期日本所遇到的那種規(guī)模的泡沫，也許數(shù)十年后才會再次出現(xiàn)，而稍大一些的資產(chǎn)價格泡沫已經(jīng)隨處可見。”日本上世紀80年代末期的資產(chǎn)價格泡沫，已經(jīng)成為宏觀經(jīng)濟研究的“圣杯”之一。本文從多個維度量價指標入手，評估日本1990年前后泡沫頂點的房價相對水平，以及經(jīng)歷“失去的三十年”后，當下日本房價恢復幾何。
日本90年前后：泡沫的頂點，人口壓力顯現(xiàn)。
日本上世紀80年代后期的房地產(chǎn)泡沫在90年前后破滅，1989/11房地產(chǎn)行業(yè)股價觸頂，1990/10東京房價指數(shù)觸頂。與之伴隨的是日本人口趨勢的持續(xù)惡化：65歲以上人口占比90年超過12%并持續(xù)上升，與此同時人口資產(chǎn)增長率持續(xù)下行，90年降至0.33%，并在2005年進入負增時代。
90s泡沫頂點的日本房價：相對指標基本處于歷史峰值。
?、俜績r收入比：90年較85年上升近1倍。1990年日本房地產(chǎn)泡沫頂點，東京圈房價收入比約10（85年5.6），大阪圈7.9（4.4），名古屋圈5.4（3.6）。
?、诜績r相對GDP水平：87-93年期間達到峰值水平。住宅市值/名義GDP占比看，1993年觸及峰值4.1；房屋均價/人均GDP比值看，87年達到峰值0.15，短暫回落后90年再度接近峰值水平，此后進入長期下行通道。
?、圩≌罩寐剩旱禺a(chǎn)泡沫破滅后仍持續(xù)上行。日本住宅空置率自1968年以來處于長期上行通道，1990年前后地產(chǎn)泡沫破滅時基本處于9-10%之間。泡沫破滅后，隨著老齡化程度加劇、人口自然增長率長期下行，住宅空置率仍在持續(xù)上升，2018年達到13.6%。
④居民杠桿率：90年代整體處于高位。日本居民杠桿率1985年后自52.1%迅速上升至1990年68.4%，此后整個90年代基本處于70%左右高位，直至2000年后逐步回落。但2020年疫情以來再度上行至69%（2022年）。
⑤金融機構(gòu)房地產(chǎn)信貸占比：90年泡沫破滅后仍在上行。從房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額占比看，日本1990年底11.9%，目前16.7%。從住房貸款占全部貸款余額來看，日本1990年底僅9.3%，1995年后持續(xù)上行，2010年后穩(wěn)定在25%左右水平。
全球?qū)Ρ龋斚氯毡痉績r處于全球中性水平。
①房價收入比看，東京目前在全球主要城市中處中性位置。東京15（50/3.3，單位：萬美元，下同），在全球主要城市中處于中性水平，低于中國香港54（184/3.4）、巴黎24（83/3.4），高于紐約12（83/7.2）、柏林14（53/3.8）。
?、诜績r租金比看，東京在全球主要城市中處中高水平。東京20（4912/250，單位：美元，下同），低于中國臺北47（7450/159）、中國香港39（20443/521）、巴黎28（9213/329），高于其余主要城市，包括紐約11（9531/849）、倫敦17（8769/528）、柏林20（5849/297）。
?、圩》靠罩寐士矗毡救蕴幱谌蜉^高水平。日本2021年住房空置率13.6%，對比OECD主要國家，僅低于馬耳他（16.4%），高于美國（11.1%）、加拿大（8.7%）、德國（8.2%）、法國（7.8%）。
?、芫用窀軛U率看，日本目前處全球中性水平。日本2022年居民部門杠桿率69%，在全球處于中性水平，低于美國（76%），高于法國（66.5%）、德國（56%）、印度（35.5%）。
風險提示：
房價泡沫評估準確性不足，地緣政治風險。
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