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行業(yè)點(diǎn)評(píng)
　　本周A股地產(chǎn)、港股地產(chǎn)、物業(yè)板塊均有所下跌。本周（4.15-4.21）申萬A股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.7%，在各板塊中位列第26；WIND港股房地產(chǎn)板塊漲跌幅為-4.1%，在各板塊中位列第22。本周恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)漲跌幅為-7.1%，恒生中國企業(yè)指數(shù)漲跌幅為-2.2%，滬深300指數(shù)漲跌幅為-1.5%；物業(yè)指數(shù)對(duì)恒生中國企業(yè)指數(shù)和滬深300的相對(duì)收益分別為-5%和-5.7%。
　　本周土拍整體熱度延續(xù)升溫態(tài)勢(shì)，城市間、地塊間分化。本周（4.15-4.21）全國300城宅地成交建面496萬㎡，單周環(huán)比+73%，單周同比-51%，平均溢價(jià)率9%。本周上海成交19宗地塊，其中15宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，4宗底價(jià)成交；廣州一批次收官，其中4宗地塊觸頂搖號(hào)，3宗底價(jià)成交，1宗終止出讓；無錫6宗地塊全部底價(jià)成交。2023年初至今，全國300城累計(jì)宅地成交建面9851萬㎡，累計(jì)同比-19%；年初至今，華潤置地、長隆集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)的權(quán)益拿地金額位居行業(yè)前五。
　　本周新房銷售環(huán)比略降，同比上升，北京、上海、成都等城市強(qiáng)者恒強(qiáng)。本周（4.15-4.21）35個(gè)城市商品房成交合計(jì)415萬平米，周環(huán)比-5%，周同比+10%。其中：一線城市周環(huán)比+7%，周同比+91%；二線城市周環(huán)比-8%，周同比+1%；三四線城市周環(huán)比-8%，周同比-38%。
　　本周二手房成交環(huán)比略降，同比上升，成都市場(chǎng)仍維持較高熱度。本周（4.15-4.21）15個(gè)城市二手房成交合計(jì)236萬平米，周環(huán)比-3%，周同比+56%。其中：一線城市周環(huán)比+9%，周同比+12%；二線城市周環(huán)比-5%，周同比+76%；三四線城市周環(huán)比-10%，周同比+12%。
　　4月貝殼百城首套房貸利率再創(chuàng)新低，二套房貸利率持平。根據(jù)貝殼研究院，4月百城首套房貸利率平均為4.01%，環(huán)比下降1bp，絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來的新低。二套房貸利率平均為4.91%，繼續(xù)維持2022年9月以來的水平。銀行平均放款周期21天，與3月相同，仍維持高速放款水平。由于多數(shù)符合“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”條件的城市已下調(diào)房貸利率水平，4月百城首套房貸利率降速繼續(xù)趨緩。從具體城市看，4月僅淮安、馬鞍山、衢州、駐馬店、寶雞、常州、沈陽、贛州、蘭州等9個(gè)城市下降首套房貸利率。從城市能級(jí)看，4月二線城市首套房貸利率環(huán)比下降1bp至3.98%，三四線城市首套房貸利率環(huán)比下降2bp至3.99%，一線城市繼續(xù)持平。
　　土地市場(chǎng)分化，上海等城市土拍熱度高。本周上海、廣州、無錫一批次土拍收官，從成交情況來看，上海的參拍企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下近6年最高，19宗地塊中15宗進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)階段；廣州成交的7宗地塊中4宗觸頂成交；無錫6宗地塊全部底價(jià)成交。從溢價(jià)率情況來看，上海、廣州的成交溢價(jià)率均較2022年低點(diǎn)有明顯回升，廣州的成交溢價(jià)率較之上海彈性更大（由于廣州地價(jià)上限為15%，而上海為10%），無錫一年多來仍延續(xù)0溢價(jià)。從流拍率來看，除了廣州主動(dòng)撤牌一宗地塊，上海、廣州、無錫本次推出的所有地塊均獲成交，廣州流拍率較去年大幅下降。目前市場(chǎng)成交依然分化，核心城市核心區(qū)域的銷售去化更有保障，有實(shí)力在核心城市核心區(qū)域拿地的房企將更加受益。
　　投資建議
　　寬松政策效果逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)銷售持續(xù)復(fù)蘇，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地產(chǎn)板塊，推薦有持續(xù)拿地能力、布局優(yōu)質(zhì)重點(diǎn)城市的頭部央國企和改善型房企，如建發(fā)國際集團(tuán)、中國海外發(fā)展等；物業(yè)板塊受益于地產(chǎn)銷售復(fù)蘇和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)恢復(fù)，推薦濱江服務(wù)、建發(fā)物業(yè)等；二手房市場(chǎng)活躍度持續(xù)向好，推薦強(qiáng)房產(chǎn)中介平臺(tái)貝殼。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　寬松政策對(duì)市場(chǎng)提振不佳；三四線城市恢復(fù)力度弱；多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約