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受銷售回落及提前還貸影響，4月新增居民中長(zhǎng)期貸款創(chuàng)近年最低值。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，2023年4月人民幣貸款增加7188億元。其中居民中長(zhǎng)期貸款減少1156億元，這是近年來(lái)錄得的單月最低值；同比多減842億元。當(dāng)月新增居民中長(zhǎng)期貸款占新增人民幣貸款的比重為-16.1%，較3月下降32.4pct，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)進(jìn)一步惡化。我們認(rèn)為主要是2、3月“小陽(yáng)春”行情后多數(shù)城市新房銷售再度下行，以及部分購(gòu)房者提前還貸，拖累整體新增貸款規(guī)模。從近期地方出臺(tái)政策看，核心城市小幅放開，包括上海、廣州（計(jì)劃）提高公積金貸款額度、合肥允許使用公積金支付購(gòu)房首付款等。整體看2023年2月以來(lái)全國(guó)維持較高的政策出臺(tái)頻次，且政策放松方向已經(jīng)逐步切入最核心的城市，但目前看核心一二線城市仍有放松空間，我們認(rèn)為可持續(xù)的銷售復(fù)蘇需要需求端政策的持續(xù)呵護(hù)。
　　行情回顧：本周中信房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為-1.7%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)0.25個(gè)百分點(diǎn)，在29個(gè)中信行業(yè)板塊排名中位列第14名。本周上漲個(gè)股共50支，較上周減少50支，下跌股數(shù)為79支。
　　新房：受上周假期基數(shù)影響，本周成交環(huán)比增長(zhǎng)較大。本周30個(gè)城市新房成交面積為308.2萬(wàn)平方米，環(huán)比提升90.5%，同比提升15.1%，其中樣本一線城市的新房成交面積為75.4萬(wàn)方，環(huán)比100.6%，同比64.6%；樣本二線城市為178.4萬(wàn)方，環(huán)比106.7%，同比9.0%；樣本三線城市為54.4萬(wàn)方，環(huán)比43.6%，同比-6.8%。從今年累計(jì)19周新房成交面積同比看，樣本30城共計(jì)5758.7萬(wàn)方，同比16.8%；一線城市為1276.0萬(wàn)方，同比28.9%；二線城市為3206.6萬(wàn)方，同比10.1%；三線城市為1276.2萬(wàn)方，同比24.2%。
　　二手房：本周我們跟蹤的13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積合計(jì)144.8萬(wàn)方，環(huán)比增長(zhǎng)205.3%，同比增長(zhǎng)52.7%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為40.7萬(wàn)方，環(huán)比201.7%；樣本二線城市為70.1萬(wàn)方，環(huán)比256.1%；樣本三線城市為34.0萬(wàn)方，環(huán)比138.5%。
　　信用債：根據(jù)wind，本周（5.8-5.14）共發(fā)行房企信用債3只，環(huán)比持平；發(fā)行規(guī)模共計(jì)40.35億元，環(huán)比增加15.35億元，總償還量62.01億元，環(huán)比減少163.17億元，凈融資額為-21.66億元，環(huán)比增加178.52億元。
　　投資建議：我們繼續(xù)堅(jiān)定地看多政策，認(rèn)為需求回暖的持續(xù)需要政策繼續(xù)呵護(hù)。無(wú)論大政策是否出臺(tái)，我們認(rèn)為今年都將呈現(xiàn)總量弱復(fù)蘇、結(jié)構(gòu)復(fù)蘇偏強(qiáng)的格局，一線+不超過三分之二的二線+少量三線城市有望在今年實(shí)現(xiàn)銷售復(fù)蘇。擇股方向包含以下幾個(gè)方向：1、受益于需求側(cè)復(fù)蘇、競(jìng)爭(zhēng)格局改善的。A股：濱江集團(tuán)、華發(fā)股份、建發(fā)股份、招商蛇口、保利發(fā)展、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)；H股：綠城中國(guó)、越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、中國(guó)海外宏洋；2、受益于一線城市量?jī)r(jià)修復(fù)的區(qū)域型概念公司；3、受益于竣工鏈復(fù)蘇的標(biāo)的：物業(yè)：A股關(guān)注招商積余；H股關(guān)注華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、綠城服務(wù)、萬(wàn)物云。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策出臺(tái)速度和執(zhí)行力度不及預(yù)期，基本面繼續(xù)下行引發(fā)連鎖反應(yīng)。