>> 華泰證券-固收專題研究：對產(chǎn)業(yè)園和REITs二級(jí)價(jià)格的思考-230516
| 上傳日期： |
2023/5/17 |
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| 格式： |
pdf 共13頁 |
來源： |
華泰證券 |
| 評級(jí)： |
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作者： |
張繼強(qiáng),文晨昕 |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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報(bào)告核心觀點(diǎn)
近期張江光大產(chǎn)業(yè)園REIT受哲庫科技關(guān)停影響，二級(jí)價(jià)格出現(xiàn)較大變動(dòng)，在連續(xù)兩日大幅下跌，5月16日企穩(wěn)反彈。今年2月以來REITs價(jià)格持續(xù)低迷，產(chǎn)業(yè)園類跌幅最大，市場對于其資質(zhì)的衡量視角有所改變，出租的穩(wěn)定性成為更關(guān)鍵的衡量指標(biāo)，出租企業(yè)過大或行業(yè)集中度過高都有可能存在風(fēng)險(xiǎn)。近期市場有政策利好、原始權(quán)益人增持等利好因素，但情緒并沒有出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)，業(yè)績基本面的修復(fù)情況仍是未來觀察重點(diǎn)。在經(jīng)歷了二級(jí)市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值初步顯現(xiàn)，關(guān)注保險(xiǎn)等長期資金對價(jià)格的認(rèn)可度。
華安張江光大REIT怎么了？
張江光大REIT于5月12日和13日大幅下跌3.18%和6.22%，5月16日上漲3.56%。5月12日，OPPO宣布關(guān)停旗下芯片子公司哲庫科技，哲庫科技是張江REIT擴(kuò)募資產(chǎn)張潤大廈的重要承租方之一，租賃面積占比46%，受此影響，張江光大REIT連續(xù)兩日大跌，可能與張江光大園出租率修復(fù)進(jìn)度較慢、本身累積漲幅較高、市場對單一資產(chǎn)敏感性較高、機(jī)構(gòu)占比提升，投資人對業(yè)績不及預(yù)期的項(xiàng)目尤其謹(jǐn)慎等原因有關(guān)。5月16日張江REIT發(fā)布進(jìn)展公告，客觀陳述進(jìn)展與應(yīng)對措施，并公告張江光大園意向出租率較一季度末提升8.44個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)定了市場信心，二級(jí)價(jià)格反彈上漲。
近期市場對產(chǎn)業(yè)園分析框架的轉(zhuǎn)變
近期市場對于產(chǎn)業(yè)園類REITs資質(zhì)的衡量視角有所改變，出租的穩(wěn)定性成為更關(guān)鍵的衡量指標(biāo)，相比較而言，租期較長的工業(yè)廠房穩(wěn)定性更高，醫(yī)藥類產(chǎn)業(yè)園涉及到環(huán)評、證照等也會(huì)更穩(wěn)定。市場對行業(yè)集中度和租戶質(zhì)量的分析有所調(diào)整，以往認(rèn)為出租企業(yè)規(guī)模較大、行業(yè)集中度較高代表園區(qū)運(yùn)營能力強(qiáng)。但出租企業(yè)太大，就有可能出現(xiàn)資金充足自己蓋樓退租或者政府無償贈(zèng)予土地的情況，導(dǎo)致大規(guī)模的退租，且短時(shí)間較難找到替代租戶；對于行業(yè)集中度較高的園區(qū)，若行業(yè)發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，則會(huì)產(chǎn)生集體退租，且行業(yè)性沖擊較難恢復(fù)。
REITs價(jià)格回顧:今年2月以來REITs價(jià)格持續(xù)低迷，REITs股性增強(qiáng)
23年2月以來，公募REITs進(jìn)入了漫長的低迷期，REITs價(jià)格承壓，投資者普遍偏謹(jǐn)慎，可能隨著機(jī)構(gòu)投資者占比提升，行為趨同，疊加基本面修復(fù)弱于預(yù)期、項(xiàng)目經(jīng)營業(yè)績受到擾動(dòng)、權(quán)益類資產(chǎn)價(jià)格承壓、無風(fēng)險(xiǎn)收益率上行等因素，市場持續(xù)下跌，同時(shí)市場并未對定價(jià)的上下限形成一致預(yù)期，在業(yè)績不及預(yù)期和市場持續(xù)下跌的過程中，普遍采取較為謹(jǐn)慎的態(tài)度。一季報(bào)披露后，業(yè)績分化在二級(jí)價(jià)格上進(jìn)一步體現(xiàn)，業(yè)績明顯下滑的REITs二級(jí)市場跌幅較大。23以來公募REITs的權(quán)益屬性不斷強(qiáng)化，可能與公募REITs價(jià)格受基本面擾動(dòng)較大，而股票更能夠反映經(jīng)濟(jì)修復(fù)的預(yù)期有關(guān)。
近期市場新變化和未來關(guān)注的點(diǎn)
近期市場有幾點(diǎn)利好因素：其一，無風(fēng)險(xiǎn)收益率已下行至2.7%附近；其二，監(jiān)管機(jī)構(gòu)和原始權(quán)益人下場增強(qiáng)市場信心；其三，5月12日證監(jiān)會(huì)指導(dǎo)證券交易所修訂REITs審核關(guān)注事項(xiàng)指引，政策利好顯現(xiàn)，但市場情緒并沒有出現(xiàn)明顯扭轉(zhuǎn)。從基本面來看，產(chǎn)業(yè)園續(xù)租并未明顯改善，業(yè)績基本面的修復(fù)情況仍是未來觀察的重點(diǎn)。在經(jīng)歷了二級(jí)市場的大幅回調(diào)后，REITs作為長期資產(chǎn)的配置價(jià)值初步顯現(xiàn)，投資者關(guān)注短期收益與機(jī)構(gòu)考核方式的短期化仍是市場不穩(wěn)定的因素，隨著REITs配置價(jià)值的體現(xiàn)，后續(xù)若有保險(xiǎn)等長期資金入市，短期或可為市場注入新的活力。
風(fēng)險(xiǎn)提示：公募REITs運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)、公募REITs價(jià)格變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。
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