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核心觀點
　　本周市場回顧。第21周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300指數(shù)相對收益為-1.1%。滬深300指數(shù)報收3850.95，周度漲幅為2.4%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報收2229.27，周度漲幅-2.2%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報收2566.48，周度漲幅為-3.5%。
　　本周行業(yè)要聞。貝殼研究院：5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套為4.91%。財政部等三部門：擬確定海綿城市建設15個示范城市。廣東銀保監(jiān)局裴光：優(yōu)化購房按揭等業(yè)務；做好“保交樓”金融服務。深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會：禁止以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。深圳：發(fā)布保障性租賃住房籌集管理工作指引，六類房屋可作保租房。重慶璧山：非渝籍購買璧山優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目可以享受六項補貼政策。石家莊：高校畢業(yè)生和青年人才最高可獲5萬元一次性安家補貼。天津：首次公積金貸款還清后仍可按首套放貸，套數(shù)以記載于交易合同文本上的購房套數(shù)為準。南京：多子女家庭首次使用公積金貸款，最高額度可上浮20%。河南信陽：購買自住房等可提取父母或子女公積金。杭州四批次出讓9宗宅地，6封頂2溢價。無錫二批次5宗宅地均底價出讓。合肥三批次4宗宅地，3觸頂競品質(zhì)1溢價。
　　第21周新房銷售量較上周增加，二手房銷售量較上周減少。第21周44大城市新房銷售為3.3萬套，較第20周增加8.3%；21大城市二手房銷售1.9萬套，較第20周減少4.8%。一線城市新房、二手房交易較第20周分別減少8.2%、減少3.5%；二線城市新房、二手房交易較第20周分別增加2.7%、減少4.8%。庫存量較20周下降，庫銷比較20周上升。截至第21周，21大城市庫存為113.5萬套，較第20周減少2115套；庫銷比為14.2個月，較第20周增加0.1個月。本周土地市場活躍度較第20周上升。第21周36大城市市本級合計成交土地36塊。土地出讓金增加。2023年第21周36大城市市本級土地出讓金為408.2億元，較第20周增加185.2億元。平均溢價率上升。2023年第21周36大城市市本級土地成交平均溢價率8.8%，較第20周上升4.4個百分點。
　　重點公司公告。深交所并購重組審核委員會將于5月29日審核招商蛇口發(fā)行股份購買資產(chǎn)等事項。濱江集團競得杭州3宗宅地。雅居樂獲授超56億港元定期貸款。金融街發(fā)行20億公司債。金科股份控股股東增持公司股份1163萬股。陽光城存在可能因股價低于面值被終止上市的風險。
　　投資建議與投資標的
　　5月貝殼百城首套主流房貸平均利率4.0%，較上月微降1bp，二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平，首二套主流房貸利率較去年同期分別回落91bp和41bp。5月貝殼百城銀行平均放款周期為23天，較上月延長2天，放款速度仍較快。由于滿足首套房貸款利率動態(tài)調(diào)整政策的城市大多已下調(diào)利率水平，百城首套房貸平均利率降速趨緩，5月僅清遠、中山首套房利率下降。百城整體首二套房貸利率差擴大至91bp，改善需求的房貸成本仍較高。土地市場熱度持續(xù)分化。本周杭州、合肥集中供地熱度延續(xù)，杭州9宗宅地出讓6宗封頂，平均溢價率達9.4%，合肥4宗宅地出讓3宗觸頂競品質(zhì)，平均溢價率達14.2%。相比較無錫土拍仍較為平淡，5宗地均底價出讓。當前銷售市場的分化傳導至土地市場，核心城市與核心區(qū)域的銷售去化確定性更高，預計土地市場熱度分化的趨勢將延續(xù)。政策端放松仍以公積金貸款、購房補貼等為主，另外深房中協(xié)、惠州惠陽住建局等強調(diào)嚴禁出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付等違規(guī)銷售行為。預計行業(yè)仍將延續(xù)弱復蘇態(tài)勢，看好能夠穿越本輪周期的企業(yè)，看好央國企和穩(wěn)健經(jīng)營的高評級民企在當前競爭格局中的相對優(yōu)勢，同時看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)。
　　風險提示：地產(chǎn)逆周期政策不及預期。銷售大幅下滑。房企信用風險進一步擴大。