>> 民生證券-宏觀專題研究：房票重啟，約束和破局-230606
| 上傳日期： |
2023/6/7 |
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| 1389KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
民生證券 |
| 評級： |
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作者： |
周君芝,周愷悅 |
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6月2日，青島住建部發(fā)布一攬子地產(chǎn)政策，點燃市場對地產(chǎn)托底政策的樂觀情緒。此次青島地產(chǎn)政策組合包頗豐富，除松綁限購限售政策之外，還特別提到“鼓勵各區(qū)（市）棚戶區(qū)和城中村改造征收補(bǔ)償貨幣化安置，試點房票制度”。
2015地方政府采用房票托底地產(chǎn)下滑，當(dāng)下青島推進(jìn)試點房票制度若推廣，能夠起到多大地產(chǎn)托底效果，當(dāng)下房票制度推行面臨哪些現(xiàn)實約束，未來又將如何破局？
房票是貨幣化安置方式之一，可理解為政府發(fā)行的住房“消費(fèi)券”。
拆遷補(bǔ)償有兩種，實物安置和貨幣安置。實物安置是指房屋拆遷后，政府直接向被拆遷居民提供安置房；貨幣補(bǔ)償，是政府直接向居民發(fā)放安置款或者房票，居民憑借安置款、房票自行購買住房。
房票微觀運(yùn)行涉及三個環(huán)節(jié)。發(fā)行環(huán)節(jié)，政府向被拆遷居民開具房票。使用環(huán)節(jié)，居民憑借房票購房。結(jié)算環(huán)節(jié)，房企售房得到房票后，將手中持有房票向政府兌換為現(xiàn)金。
房票有兩層屬性，對居民而言，這是地方政府發(fā)放的住房“消費(fèi)券”；對房企而言，這是一筆面向地方政府的“應(yīng)收賬款”較于直接現(xiàn)金補(bǔ)貼，房票可以節(jié)約當(dāng)期政府財政支出現(xiàn)金，并可定向刺激住房需求。
歷史上推行過兩輪房票，第二輪效果不及首輪。
第一輪房票安置出現(xiàn)在2015-2018年，該時期為棚改貨幣化高潮。當(dāng)時全國多個城市實行房票政策（主要集中在浙江、山東、江蘇、福建）。直到2018年，棚改貨幣化退坡，房票制度也隨之降溫。
第二輪房票安置主要集中在2022年二、三季度，當(dāng)時地產(chǎn)銷售過冷。2022年初地產(chǎn)融資政策收緊，期房交付風(fēng)險加大，2022年開年商品房銷售走弱。部分地區(qū)（集中在浙江、江蘇、河南三個省份）于2022年二、三季度陸續(xù)重啟房票安置。
不論是全國總量數(shù)據(jù)，還是觀察地方經(jīng)驗，第二輪房票效果都弱于第一輪。這為我們帶來啟示：當(dāng)下經(jīng)濟(jì)和地產(chǎn)現(xiàn)實更接近于第二輪房票使用時期，若不做政策調(diào)適，本輪房票推進(jìn)或仍將面臨之前一樣的現(xiàn)實約束，效果或許較為有限。
對比上一輪房票推行，當(dāng)下面臨的現(xiàn)實約束頗為類似。
約束一，當(dāng)前棚改體量或有限。2018年以后，老舊小區(qū)不再采用大拆大建的棚改模式，而更多轉(zhuǎn)向局部改造，這決定了2022年以后棚改體量有限。房票是針對棚改項目發(fā)行，從這一點來看，當(dāng)下房票能夠撬動的規(guī)模有限，遠(yuǎn)不能與首輪房票推行相提并論。
約束二，房企、居民、政府三方對房票政策均有顧慮。房企擔(dān)憂政府房票兌付時間過長，尤其當(dāng)前地方財力偏弱，房企擔(dān)憂加深。居民認(rèn)為本輪房票獎勵力度不及以往，房票吸引力下降。地方政府顧慮房票在短期內(nèi)實質(zhì)性加重地方政府廣義財政壓力。
以房票制度穩(wěn)定地產(chǎn)運(yùn)行，房票細(xì)節(jié)設(shè)計的三個層面或有突破。
目前暫無信息表明房票會在全國層面廣泛推廣。但若后續(xù)政策試圖用房票制度撬動住房需求，穩(wěn)定地產(chǎn)運(yùn)行，我們認(rèn)為政策或在房票制度的三個層面上進(jìn)行調(diào)適，以達(dá)期待效果。
其一，關(guān)注房票使用范圍是否擴(kuò)大，譬如城中村改造項目是否能夠通過房票安置。
其二，關(guān)注PSL是否能夠重啟，減輕財政負(fù)擔(dān)，同時也能提升企業(yè)對房票接受程度。
其三，關(guān)注房票的細(xì)節(jié)設(shè)計，譬如對居民補(bǔ)貼以及兌付時間，這將影響企業(yè)與居民使用房票積極性。
風(fēng)險提示：地產(chǎn)政策力度超預(yù)期，貨幣政策超預(yù)期。
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