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核心觀點(diǎn)：6月初，30個(gè)大中城市商品房成交面積較5月末回落。從銷售恢復(fù)偏慢的原因來看，一線城市購房需求仍然較強(qiáng)，但新房供給不足拖累銷售回暖；二線、三線及以下城市供給不足和需求疲弱均對(duì)銷售恢復(fù)形成制約，而具有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人口吸引力的二線城市或?qū)⑹俏磥碚叨税l(fā)力的重點(diǎn)。同時(shí)，考慮到房屋新開工3-6個(gè)月后進(jìn)入銷售階段，2023年以來新開工尚未明顯改善，疊加2022年6月銷售沖高的高基數(shù)效應(yīng)，今年6月全國住宅銷售增速或?qū)⒊袎海枰虺菍?shí)施供需兩端政策。
　　一線城市供給不足拖累銷售復(fù)蘇：據(jù)測(cè)算，一線城市以北京、上海為例，2023年前4個(gè)月住宅新開工面積合計(jì)528.5萬平米，約為2019、2021年同期值的8成；住宅銷售面積合計(jì)670.8萬平米，大于新開工面積，且均超2019、2021年同期值。當(dāng)前一線城市住宅購置需求不減，但供給端較正常年份偏弱。4月當(dāng)月，四個(gè)一線城市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為2021年同期值的6成，供給不足成為制約一線城市住宅銷售端復(fù)蘇的主要原因。
　　二線城市或?yàn)樾枨髠?cè)放松重點(diǎn)地區(qū)：二線城市以天津、重慶等6城為例，2023年前4個(gè)月住宅新開工面積合計(jì)1213.3萬平米，約為2021年同期值的5成；住宅銷售面積合計(jì)1934萬平米，也大于新開工面積，約為2021年同期值的6.5成，三線及以下樣本城市今年前4個(gè)月住宅銷售較二線更弱。相較一線城市，二線和三線及以下樣本城市供給不足和需求疲弱均對(duì)銷售復(fù)蘇形成拖累，但二線城市相比三線及以下城市擁有更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和人口吸引力，銷售端恢復(fù)的彈性強(qiáng)于三線及以下城市。今年前4個(gè)月二線樣本城市需求端恢復(fù)力度較弱，未來政策端仍需進(jìn)一步發(fā)力，推動(dòng)二線城市購房需求有效釋放。
　　政策寬松力度有望提升：高能級(jí)城市，特別是一線城市與強(qiáng)二線城市，購房需求仍然較強(qiáng)，供給不足為主要拖累因素。建議此類城市以供給側(cè)為政策發(fā)力重點(diǎn)，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模，落實(shí)“三支箭”等金融支持政策，緩解頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企資金壓力，推動(dòng)項(xiàng)目加快入市，提升新房供應(yīng)量。對(duì)于大部分二線城市，需求不足仍為主要制約，建議政策圍繞需求側(cè)寬松進(jìn)一步發(fā)力，例如降低首付比例、降低購房門檻、降低貸款利率等。對(duì)于三線及以下城市，庫存規(guī)模仍然較高，出清周期遠(yuǎn)高于一二線城市，未來可考慮同時(shí)實(shí)施限制供給和促進(jìn)需求的政策措施。
　　外需走弱疊加高基數(shù)拉低出口。5月出口低于預(yù)期。以美元計(jì)價(jià)，當(dāng)月同比-7.5%，有基數(shù)抬升的影響，但外需整體走弱對(duì)出口形成拖累，結(jié)構(gòu)上汽車、船舶等高端制造出口延續(xù)亮眼表現(xiàn)。往后看，出口地區(qū)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化可能會(huì)穩(wěn)定我國出口規(guī)模，但9月前高基數(shù)的影響可能會(huì)延續(xù)，出口增速仍有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，這也凸顯了穩(wěn)內(nèi)需的重要性，政策存在加碼的可能，短期關(guān)注6月降息可能。
　　通脹維持低位。5月CPI低位徘徊，但PPI可能臨近低點(diǎn)。CPI當(dāng)月同比0.2%，核心CPI延續(xù)平淡表現(xiàn)，依據(jù)對(duì)豬肉、原油價(jià)格的預(yù)測(cè)來看，CPI在6、7兩月依然有轉(zhuǎn)負(fù)的可能，8月后或?qū)⒅鸩缴闲?。PPI當(dāng)月同比-4.6%，環(huán)比-0.9%，上游價(jià)格拖累較多，中下游環(huán)比降幅不大，對(duì)利潤(rùn)相對(duì)有利，按季節(jié)性環(huán)比法來推算，PPI在6月見底的可能性較大，三季度降幅可能會(huì)逐步收窄。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地緣政治風(fēng)險(xiǎn)；政策力度不及預(yù)期；海外金融事件風(fēng)險(xiǎn)。