>> 中信期貨-【中信期貨工業(yè)(地產)】周報：房企融資下行壓力仍未緩解，本周商品房成交同比負增-230611
| 上傳日期： |
2023/6/12 |
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| 格式： |
pdf 共22頁 |
來源： |
中信期貨 |
| 評級： |
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作者： |
鄭非凡 |
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核心觀點：房企融資下行壓力仍未緩解，本周商品房成交同比負增
重點數(shù)據點評：2023年5月，房企非銀融資單月發(fā)行總額530億元，單月同比-24.3%，較上月降幅擴大9個百分點，環(huán)比-27%；其中，信用債、海外債、信托ABS占比為46%、4%、7%、43%。此外，6月房企到期償還債務為721億，環(huán)比減少9%。截至2023年5月31日，一年內到期的債券合計8871億元，其中信用債余額5817.54億元，海外債余額3053.31億元。當前商品房銷售進一步下滑，5月30城商品房銷售雖同比增長24%，但三線城市已出現(xiàn)今年以來同比負增，反映在銷售占比更高的三線城市當前復蘇動力已出現(xiàn)下行。在商品房銷售未見顯著好轉的情況下，房企融資情況難以得到實質性支持。從5月份披露的融資房企來看，主要集中在央國企（如招商蛇口、保利發(fā)展、越秀等）以及優(yōu)質民企（如碧桂園、新希望等），資金更為緊缺的房企在當前背景下無法得到進一步融資支持。考慮到6月上旬商品房銷售并未出現(xiàn)顯著好轉，后續(xù)政策出臺的緊迫性更高，有望針對高能級城市進一步放松限貸限購以及下調首付比以刺激市場信心，進而帶動融資回暖。
重點政策方面：6月6日，中國經濟時報發(fā)布《一線城市房地產限購應適時優(yōu)化調整》文章，一些一線、新一線城市采取“一區(qū)一策”優(yōu)化限購等樓市限制性政策促使非核心區(qū)去庫存。上周青島出臺的關于限售放松、首付比例下調以及試點房票制度等政策在過去的一周并沒有對商品房銷售起到明顯的拉升作用，當周環(huán)比下滑超過50%，反映當前商品房銷售對政策的敏感性正在持續(xù)弱化。若未來針對高能級城市采取“一區(qū)一策”放松政策，或對商品房銷售刺激效果有限。
從6月第二周商品房銷售出現(xiàn)今年以來第一次同比負增可以看到當前商品房下行壓力已經來到高位，當前出臺托底政策尤為重要。展望6月份，房企季末大力推盤和促銷疊加政策刺激預期，6月房地產銷售有望迎來好轉。
5月地產融資同比下滑24%，環(huán)比4月下滑27%
根據中指院數(shù)據跟蹤，房企非銀融資額環(huán)比降幅擴大。從單月數(shù)據看，2023年5月，房企非銀融資單月發(fā)行總額530億元，單月同比-24.3%，較上月降幅擴大9個百分點，環(huán)比-27%；其中，信用債、海外債、信托ABS占比為46%、4%、7%、43%，分別較上月變動-11pct、4pct、2pct、4pct。從累計數(shù)據看，2023年1-5月，房企非銀融資累計發(fā)行總額3133億元，累計同比-19.5%，較上期降幅擴大1個百分點；其中，信用債、海外債、信托、ABS累計同比分別為-4.5%、-34.4%、-67.6%、-22.1%。在當前商品房銷售持續(xù)性顯著下滑的情況下，房企投融資數(shù)據不僅沒有改善，而且出現(xiàn)大幅下滑，對未來整體融資市場如何提供增量資金提出疑問
6月房企到期償還債務為656億，環(huán)比減少9%
債務情況：6月房企到期償還債務為721億，環(huán)比減少9%。截至2023年5月31日，一年內到期的債券合計8871億元，其中信用債余額5817.54億元，海外債余額3053.31億元。此外，5月信用債的發(fā)行到期比為41%，海外債的發(fā)行到期比為18%。自從2022年下半年開始，海外債當月融資額均不能完全覆蓋到期債務，這使得海外債務償還壓力來到一個歷史高位。當前銷售復蘇回暖節(jié)奏偏慢，民營房企融資困難，未來房企仍面臨巨大償債壓力
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