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每周一談：23年物企并購(gòu)持續(xù)降溫市場(chǎng)更趨理性
　　2023年1-5月物企披露6宗并購(gòu)，交易金額約3.6億元，同比減少95.02%。
　　根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，21年為物企并購(gòu)大年，全年通過(guò)公告披露相關(guān)交易信息的共65起，涉及總金額約341.9億元，民營(yíng)物企為并購(gòu)市場(chǎng)主力。
　　而22年在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，民營(yíng)房企債務(wù)危機(jī)加大的背景下，并購(gòu)市場(chǎng)趨于理性，央國(guó)企成為并購(gòu)市場(chǎng)主角，全年通過(guò)公告披露相關(guān)交易信息的共37起，涉及總金額約118.1億元。
　　收并購(gòu)雖能在短期內(nèi)為物企帶來(lái)規(guī)模的高速增長(zhǎng)，但應(yīng)收賬款減值、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、商譽(yù)減值等也成為影響物企盈利能力的重要因素，23年物企刊發(fā)22年全年業(yè)績(jī)后“增收不增利”現(xiàn)象普遍，且并購(gòu)后的投后整合難度較大，并購(gòu)市場(chǎng)也不乏出現(xiàn)“退單”情況，如華潤(rùn)萬(wàn)象生活終止收購(gòu)祥生活物業(yè)，新大正終止收購(gòu)云南滄恒投資等。
　　我們認(rèn)為，在行業(yè)下行的背景下并購(gòu)成交的難度更大，雖然物企股東（多為地產(chǎn)公司）受流動(dòng)性困境等因素影響，并購(gòu)市場(chǎng)并不缺乏交易標(biāo)的，但一二級(jí)市場(chǎng)估值差縮小，交易雙方更難在交易對(duì)價(jià)、支付節(jié)奏、業(yè)績(jī)承諾等核心交易條款上達(dá)成一致。尤其是部分對(duì)賭需建立在資產(chǎn)質(zhì)押的基礎(chǔ)上，在行業(yè)下行階段資產(chǎn)價(jià)值縮水，雙方或更難找到互相認(rèn)可的可供質(zhì)押資產(chǎn)，導(dǎo)致交易成交受阻，整體并購(gòu)市場(chǎng)更趨理性。
　　從并購(gòu)標(biāo)的變化來(lái)看，23年物企并購(gòu)對(duì)象更加聚焦細(xì)分領(lǐng)域。物企告別了規(guī)模擴(kuò)張的狂飆時(shí)代，轉(zhuǎn)而向?qū)I(yè)化經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域深耕，在規(guī)模方面則更加注重以市場(chǎng)化外拓的方式進(jìn)行拓展。
　　最后，物企原定的募資用途亦有所更改，部分涉及下調(diào)并購(gòu)資金。根據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)，22年至今共有14家物企宣布更改全球發(fā)售所得款項(xiàng)用途，其中有7家物企均涉及下調(diào)并購(gòu)金儲(chǔ)備。
　　我們認(rèn)為，物企并購(gòu)市場(chǎng)降溫并非壞事，尤其是在行業(yè)仍然處于估值修復(fù)的階段，物企更應(yīng)該注重修煉內(nèi)功、聚焦細(xì)分領(lǐng)域，維持謹(jǐn)慎擴(kuò)張的態(tài)度，在商譽(yù)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計(jì)提合理減值后，物企于2023年有望迎來(lái)業(yè)績(jī)回歸。
　　數(shù)據(jù)追蹤（6月12日-6月16日）：
　　資金及交易追蹤：
　　滬（深）股通：A股物業(yè)公司中僅招商積余在滬（深）股通中有持股，截至2023年6月16日，持有737.9萬(wàn)股，較上周下跌1.32%，持股市值1.13億元。
　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年6月12日至6月16日，增幅最大的是雅生活服務(wù)，本周增幅1.56%。降幅最大的是新城悅服務(wù)，降1.56%。持股比例最高為保利物業(yè)，為64.48%。持股數(shù)量最多為融創(chuàng)服務(wù)，為5.83億股。
　　投資策略：我們認(rèn)為目前物業(yè)板塊已進(jìn)入最佳配置期，頭部物企建議關(guān)注物管商管并行且控股股東為央企背景的華潤(rùn)萬(wàn)象生活，關(guān)注受母公司拖累風(fēng)險(xiǎn)較小的保利物業(yè)、招商積余，關(guān)注高彈性標(biāo)的碧桂園服務(wù)及獨(dú)立發(fā)展能力較高的物企金科服務(wù)，中小物企建議關(guān)注母公司發(fā)展迅速的建發(fā)物業(yè)、濱江服務(wù)、越秀服務(wù)等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)周期性業(yè)務(wù)下行帶來(lái)的短期業(yè)績(jī)下滑，外拓增速不及預(yù)期，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。