>> 中信證券-C-REITs2023年下半年投資策略(產(chǎn)業(yè)研究篇)：詳解五大業(yè)態(tài)，把握布局時機(jī)-230620
| 上傳日期： |
2023/6/20 |
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| 格式： |
pdf 共72頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
陳聰,李想,劉河維 |
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詳解五大業(yè)態(tài)，把握布局時機(jī)
REITs市場調(diào)整充分，布局時機(jī)已經(jīng)到來。2023年以來，截至6月12日，中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)下跌14%，8只REITs破發(fā)（復(fù)權(quán)調(diào)整后收盤價低于發(fā)行價），占市場REITs總數(shù)近30%。我們認(rèn)為，REITs市場出現(xiàn)大幅調(diào)整的原因包括，不少投資者把REITs和債券完全等量齊觀，對個別REITs正常的現(xiàn)金分派波動容忍度過低；全市場基于產(chǎn)業(yè)視角的REITs研究比較匱乏；部分REITs分派受宏觀因素的影響滯后表現(xiàn)；REITs流動性偏低，總市值偏小等。但我們認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場已經(jīng)調(diào)整到位，主要原因是，其一、全市場僅1.04倍的P/經(jīng)調(diào)整NAV，產(chǎn)權(quán)類有4.0%的2023年預(yù)期現(xiàn)金分派率，降息背景下尤為可貴；其二、市場不斷擴(kuò)容，投資者日益多元化；其三、REITs市場嚴(yán)格準(zhǔn)入，保證了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)質(zhì)量。
保租房：改變傳統(tǒng)認(rèn)知，分享新模式紅利。我們認(rèn)為，保租房REITs的長期低估值，主要是因?yàn)橥顿Y者從名稱出發(fā)，認(rèn)為“保障”這一屬性暗示產(chǎn)品租金缺乏市場調(diào)節(jié)機(jī)制，底層資產(chǎn)更帶公益色彩。我們認(rèn)為，保租房的租金紅利，并不是來自于資產(chǎn)持有人非市場化讓渡利益，而是來自于土地市場讓渡土地價格紅利。恰恰是保租房，而不是商品住宅，才真正具備有吸引力的租金回報(bào)率。持有保租房，本質(zhì)上是分享中國房地產(chǎn)市場發(fā)展新階段的新紅利。且由于保租房的單個項(xiàng)目規(guī)模小，我們預(yù)計(jì)核心城市保租房REITs產(chǎn)品供給十分有限。
消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施：核心區(qū)域，先發(fā)優(yōu)勢，以大為美，長效運(yùn)營四大關(guān)鍵資產(chǎn)辨別標(biāo)準(zhǔn)。我國消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施總量稀缺，但結(jié)構(gòu)嚴(yán)重分化，存量低效物業(yè)改造空間很大。如何識別優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施？我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施往往位于核心城市的核心商圈；在時間上有先發(fā)優(yōu)勢，并擅長以強(qiáng)勢歷史業(yè)績凝聚租戶組合和人流；往往具備很大的建筑規(guī)模體量；在日常的租戶組合管理和精細(xì)運(yùn)營活動具備豐富經(jīng)驗(yàn)。我們預(yù)計(jì)，2023年優(yōu)質(zhì)購物中心可以充分享受居民消費(fèi)復(fù)蘇的紅利，期待消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs早日問世。
物流倉儲設(shè)施：稀缺資產(chǎn)，重視主力租戶穩(wěn)定性。物流倉儲基礎(chǔ)設(shè)施的供需結(jié)構(gòu)性缺口持續(xù)存在，很多區(qū)域和冷鏈等業(yè)態(tài)的倉儲需求遠(yuǎn)未得到滿足，高標(biāo)倉的改建也并不容易。但最近幾年，產(chǎn)業(yè)也吸引大量資本進(jìn)入，且產(chǎn)業(yè)龍頭已經(jīng)形成了明顯的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模效應(yīng)和運(yùn)管先發(fā)優(yōu)勢。展望未來，我們認(rèn)為物流倉儲設(shè)施所在區(qū)域的市場競爭環(huán)境，穩(wěn)定的主力租戶，都是決定物流倉儲設(shè)施REITs收益是否穩(wěn)定向上的關(guān)鍵。
新能源：支持能源發(fā)展，消除欠補(bǔ)隱患。我們認(rèn)為“十四五”和“十五五”期間，風(fēng)光裝機(jī)規(guī)模仍將保持快速增長，同時帶動大規(guī)模的資本開支需求，十五五期間累計(jì)資本開支或?qū)⒏哌_(dá)6萬億元。新能源運(yùn)營商有大量的資本開支需求，因此整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高（通常位于60%-80%之間），新能源REITs的開展料將幫助新能源企業(yè)開拓新的融資渠道。目前已上市的能源REITs產(chǎn)品可以較好地解決補(bǔ)貼回款問題，從而保障可分配現(xiàn)金流的穩(wěn)定和持續(xù)性。展望未來，我們認(rèn)為能源行業(yè)融資需求巨大，在解決了現(xiàn)金流穩(wěn)定問題的背景下，未來或有大批能源REITs上市。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)：供給充裕，關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)為本。地方并不會吝嗇于產(chǎn)業(yè)用地的供應(yīng)，但離開了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)毫無意義。園區(qū)的位置，政府的支持固然重要，但園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍更為重要。在當(dāng)?shù)卣С种?，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何創(chuàng)造適宜特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間環(huán)境，直接決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)底層資產(chǎn)的租金和出租率是否穩(wěn)定。部分園區(qū)REITs前期受宏觀經(jīng)濟(jì)影響出租率不及預(yù)期，但具備深厚實(shí)業(yè)根基的園區(qū)REITs具備吸引力。
風(fēng)險因素：部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)可能存在檢修等中斷租金穩(wěn)定收入的事件；部分基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的原始權(quán)益人可能運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)相對不足，或面臨信用挑戰(zhàn)；部分REITs的市值規(guī)模偏小，流動性偏低。
把握REITs市場的重估機(jī)會，推薦優(yōu)質(zhì)的保租房、物流倉儲、新能源和產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs。我們認(rèn)為，當(dāng)前REITs市場的估值已經(jīng)具備了相當(dāng)?shù)奈Γ绕涫钱a(chǎn)權(quán)類REITs的預(yù)期現(xiàn)金分派率已經(jīng)明顯高于長端利率和部分藍(lán)籌股票的股息率水平。我們看好分享中國住房發(fā)展新階段市場化運(yùn)營紅利的保租房REITs，主力租戶穩(wěn)定可靠的物流倉儲REITs，業(yè)務(wù)穩(wěn)定性較強(qiáng)的新能源REITs，具備產(chǎn)業(yè)氛圍的園區(qū)REITs，也期待消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs早日入市。我們建議重點(diǎn)關(guān)注華潤有巢REIT、國家電投新能源REIT和京東倉儲基礎(chǔ)設(shè)施REIT。
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