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5月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指向復(fù)蘇斜率依然偏緩，房地產(chǎn)修復(fù)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，在此背景下，土地市場(chǎng)表現(xiàn)如何，今年以來(lái)土拍市場(chǎng)“冷熱不均”的情況是否有所變化？
　　全國(guó)土地成交有何變化？
　　1、成交額及溢價(jià)率：5月全國(guó)土地成交額3242億元，同比下降7.57%，1-5月總成交額11217億元，同比下降17.92%，土地成交持續(xù)偏冷。3月至5月成交溢價(jià)率連續(xù)兩個(gè)月回升，5月再度環(huán)比下行0.83個(gè)百分點(diǎn)至6.23%。
　　2、城投拿地情況：5月城投拿地占比22.87%，環(huán)比提升7.84個(gè)百分點(diǎn)，為去年12月以來(lái)首次抬升，但低于去年同期水平的30.20%。
　　各省份及各地市土地成交現(xiàn)狀分析：
　　1、分省份看：2023年5月，天津、陜西、四川、浙江等區(qū)域土地成交同比增幅超過(guò)100%，北京、廣東、福建等區(qū)域同比下降嚴(yán)重，下降幅度超50%，主要受不同區(qū)域集中供地時(shí)間變動(dòng)影響所致。
　　2、分地市看：土拍市場(chǎng)“冷熱不均”持續(xù)演繹，近半數(shù)地市成交額負(fù)增長(zhǎng)，而蘇州、成都、杭州、南京、西安、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市成交規(guī)模處于較高水平。331個(gè)地市中共61個(gè)地市5月土地成交溢價(jià)率超5%，其中36個(gè)地市超10%，主要集中在福建、浙江、四川等省份。
　　3、重點(diǎn)省市：天津、青島、昆明土拍情況有所改善，柳州和蘭州仍不樂(lè)觀。天津市5月成交額為110.82億元，同比提升明顯，主要為天津東輝產(chǎn)創(chuàng)有限公司（中國(guó)金茂子公司）、重慶中交置業(yè)有限公司（中國(guó)交建子公司）拿地金額較大。昆明市5月土地成交額為20.14億元，拿地主體主要為昆明云睿投資有限公司（東方航空子公司）、云南杉杉新材料有限公司（杉杉股份子公司）和安寧創(chuàng)佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（民營(yíng)房企）。
　　城投拿地現(xiàn)狀：
　　1、分省份看：半數(shù)省份5月城投拿地金額同比下降，分化態(tài)勢(shì)持續(xù)，9個(gè)省份城投拿地占比提升，主要為偏尾部區(qū)域。5月陜西、廣西、重慶、四川等區(qū)域城投拿地規(guī)模同比增幅在50%以上，而廣東、福建、上海、山西等區(qū)域城投拿地規(guī)模降幅在50%以上。
　　2、分地市看：1-5月常州、成都、廣州、西安、蘇州共5個(gè)地市拿地規(guī)模超80億元；5月成都、常州、石家莊、金華、南通、寧波拿地規(guī)模超20億元，其中成都城投拿地達(dá)63.98億元。
　　3、重點(diǎn)省市：云南、天津、山東，以及昆明、青島、濰坊等地級(jí)市5月城投拿地占比同比均有所下降。廣西自治區(qū)及柳州市城投拿地占比相對(duì)較高；甘肅省5月城投拿地占比同比小幅上升，蘭州市占比高達(dá)33.49%。
　　后續(xù)展望：一方面，6月央行降息開(kāi)啟新一輪“寬貨幣-寬信用”政策脈沖，目前基本面的突出“癥結(jié)”在于房地產(chǎn)和就業(yè)收入，預(yù)計(jì)“寬信用”政策或著力于此，推動(dòng)地產(chǎn)循環(huán)改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒅饾u回暖，土地出讓情況邊際改善，但恢復(fù)至往年水平難度較大，或與2022年大致持平。另一方面，土地市場(chǎng)分化狀態(tài)將持續(xù)演繹，核心熱點(diǎn)城市將優(yōu)先受到市場(chǎng)追捧，部分弱能級(jí)區(qū)域恢復(fù)情況仍有待驗(yàn)證。5月地產(chǎn)修復(fù)數(shù)據(jù)不及預(yù)期，城投拿地占比6個(gè)月以來(lái)首次抬升，關(guān)注后續(xù)城投拿地占比以及再融資情況尤為重要。
　　土地市場(chǎng)弱復(fù)蘇，基本面持續(xù)較弱，短期內(nèi)尾部區(qū)域城投債或存在估值調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，但在嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)疊加資產(chǎn)荒的行情演繹背景下，現(xiàn)階段城投債短端品種的相對(duì)確定性機(jī)會(huì)仍具較高性價(jià)比，可精選區(qū)域控制久期適當(dāng)下沉；對(duì)于中部及發(fā)達(dá)省份隱含評(píng)級(jí)AA+和AAA的城投債品種，可適當(dāng)拉久期至2-3年。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：土地明細(xì)統(tǒng)計(jì)及城投口徑統(tǒng)計(jì)有偏差、土地市場(chǎng)復(fù)蘇不及預(yù)期。