>> 浙商證券-宏觀跟蹤報告：如何看待當前美國地產市場？-230629
| 上傳日期： |
2023/6/29 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
李超,林成煒 |
| 下載權限： |
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美國房屋銷售回暖主要源于利率下行周期的需求復蘇，2022年12月便已啟動。本輪住宅銷售復蘇新屋增速明顯領先成屋，主要源于居家辦公和成屋供給相對不足。
美國建造支出中商業(yè)地產占比明顯高于住宅，在本輪住宅復蘇周期中，居家辦公興起在提振住宅銷售的同時也在透支商業(yè)地產的需求，非住宅地產和住宅地產周期錯位下，不宜過分高估住宅復蘇對需求的拉動作用，整體建設支出增速短期難有大幅改善。
通脹方面，CPI住房項落后房價趨勢約12-15個月左右，當前地產價格回暖可能在一定程度上影響通脹預期但對即期CPI影響較小。
美國房屋銷售回暖主要源于利率下行周期的需求復蘇，去年12月便已啟動
5月美國地產數據超預期引發(fā)市場關注，5月美國新房銷售同比增速達到20.0%（前值11.3%），自2022年12月以來連續(xù)6個月反彈，并于4月回歸正增長；成屋銷售方面，5月同比增速-20.4%，相較前值-23.0%小幅反彈，自2023年1月以來整體延續(xù)修復趨勢。
我們早在2022年10月發(fā)布的《萬里風云，峰回路轉》中便指出：“美國房貸利率掛鉤同期限美債利率，因此美國房屋銷售和長期美債利率有較強的負相關性。考慮到2023年全年利率趨于下行，預計將連帶房貸成本重回下行區(qū)間，新屋及成屋銷售數據將有所起色，并帶動耐用品消費修復（美國成屋銷售對耐用品增速有較好領先性）?！?br> 當前美國住宅地產市場走勢也完全符合我們前期判斷，伴隨10年期美債利率于2022年10月見頂，實際新屋銷售于同年12月便已進入新一輪反彈周期，今年以來新屋、成屋銷售的持續(xù)性回暖主要源于本輪利率下行周期下的地產需求復蘇，未來也將帶動住宅相關的資本開支增長。
本輪住宅地產銷售的復蘇存在兩大特征：一是本輪住宅銷售復蘇主要以富人購房為主；二是新屋銷售復蘇增速明顯領先于成屋。
本輪住宅銷售復蘇富人購房貢獻大幅提升，延續(xù)疫后高端化、城郊化購房特征
本輪地產銷售復蘇富人購房比例大幅提升，總價50萬美元以上的高價房銷售對2022年下半年以來新屋銷售的整體貢獻率超過41%，高于疫情前（17%）和疫情期間（26%）水平。其中經濟偏發(fā)達區(qū)域（東北、西部）超過64%，中西、南部經濟發(fā)展偏弱區(qū)域分別為27%、34%。
一是這一特征延續(xù)了疫后美國居民高端化、城郊化的購房習慣特征，2020年以來新冠疫情在美國的反復在一定程度上改變了部分居民的住房習慣，美國居民開始從城市中心的公寓樓遷出并將房屋置換為郊區(qū)的獨戶房屋、別墅，在提升居住品質的同時遠離人群密集區(qū)域（詳細請參考前期報告《美國的房地產熱潮會持續(xù)推升通脹嗎》）；此外，疫后居家辦公比例的增加也提升了居民對居住品質的要求。
二是購房可能成為高收入群體消耗超額儲蓄的渠道之一。我們曾于前期報告指出最低收入和最高收入群體是本輪美國超額儲蓄消耗的主力（詳細請參考前期報告《水到渠成，股債雙?！返龋?，我們認為最低收入群體消耗儲蓄的主要途徑是在回歸就業(yè)崗位之前支持日常消費；高收入群體消耗儲蓄的方式之一可能是購房。
新屋銷售復蘇增速明顯領先成屋，主要源于居家辦公和成屋供給相對不足
本輪新屋銷售復蘇增速明顯領先于成屋，我們認為原因主要源于居家辦公和成屋供給相對不足。新屋銷售增速由2022年11月-24.6%的低點反彈至5月的20.0%，成屋銷售增速由2023年1月-36.9%的低點反彈至5月的-20.4%。
一是疫后多數企業(yè)開啟“居家辦公”模式，提升住房購置需求。MBA協(xié)會（抵押貸款銀行家協(xié)會）近期指出，在2023年以來新房銷售的反彈中，首次購房者是其中主力，我們認為與居家辦公盛興后美國年輕一代購房需求攀升有關。NBER在今年4月的論文中同樣指出，疫情期間（2020-2022年）居家辦公模式的興起顯著提升了年輕一代家庭組建需求，居家辦公人數的數量與占比和房貸月償還額均存在明顯的正相關關系。
二是成屋庫存不足推動購房者購買新屋繼而對新屋銷售形成明顯提振。當前新屋去化周期約為6.7個月，高于疫前中樞；成屋去化周期約為3個月，低于疫前中樞，反映成屋供給明顯短缺程度較高，對于新建家庭來說，由于房屋為剛需品，成屋供給不足且價格較高的背景下，推動消費者轉向購買新房。
居家辦公提振住宅銷售的同時也透支商業(yè)地產需求，理性看待對需求的拉動
美國建造支出中商業(yè)地產占比明顯高于住宅，在本輪地產復蘇周期中，居家辦公興起在提振住宅銷售的同時也在透支商業(yè)地產的需求，不宜過分高估住宅市場復蘇對需求的拉動作用。
“居家辦公”模式興起在提振新屋銷售的同時，也透支商業(yè)地產需求。Realtor數據顯示，2023年3月大型城市辦公樓占用率均值為50.1%明顯低于疫前水平，空置率上升導致辦公樓商業(yè)地產的違約率持續(xù)反彈。Trepp數據顯示，2023年5月辦公用商業(yè)地產違約率大幅上行至4%，為2018年以來最高水平（剔除疫情影響）。
綜上，住宅銷售的回暖一定程度也消耗了商業(yè)地產的需求，美國建造支出中商業(yè)地產占比明顯高于住宅，應理性看待住房市
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