>> 申萬宏源-房地產(chǎn)行業(yè)全國統(tǒng)一大市場之長沙經(jīng)驗系列報告一：房價低、消費好、產(chǎn)業(yè)強-230703
| 上傳日期： |
2023/7/3 |
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| 1581KB |
| 格式： |
pdf 共27頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
王勝,林麗梅,劉雅婧 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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2023年3月21日至22日，李強總理首站調(diào)研選擇湖南長沙。長沙有何特別之處？本篇報告對長沙城市發(fā)展經(jīng)驗做梳理和討論，發(fā)現(xiàn)近年來長沙通過“產(chǎn)、城、人”三位一體走通雙循環(huán)道路——房價被穩(wěn)住、消費有活力、產(chǎn)業(yè)鏈布局先進且符合時代發(fā)展方向，我們在此討論長沙經(jīng)驗，而這或許是新發(fā)展格局下的一個可能的良性范式。
產(chǎn)：產(chǎn)業(yè)維度，長沙通過多年布局規(guī)劃，從“三智一芯”到國家先進制造中心（詳見正文），重點發(fā)展的22條產(chǎn)業(yè)鏈與二十大報告中經(jīng)濟增長引擎方向高度重合。央企與民營經(jīng)濟交相輝映，全國首創(chuàng)“鏈長制”，大力發(fā)展“專精特新”。2021年，長沙GDP超過1.3萬億，民營經(jīng)濟增加值8579.89億，占比64.7%（甚至超過杭州的61.3%）。2022年，長沙新培育國家級專精特新“小巨人”企業(yè)74家、總量達141家，數(shù)量居省會城市第四。新增300億級工業(yè)企業(yè)2家，百億級工業(yè)企業(yè)達19家，百億級工業(yè)企業(yè)數(shù)居中部省會城市第一。
城：房價維度，重點城市中長沙收入房價比位列第一，多年來地產(chǎn)政策嚴控房價不健康上漲，當前長沙市對土地財政依賴度相對較低。從中部六城數(shù)據(jù)來看，長沙住宅地價增速在2013年達峰，2015-2018雖有回彈，但增速絕對水平屬于中部六城中最低檔（6%以下），且明顯更早地進入了長期下行通道。相應(yīng)地，長沙土地財政依賴度（賣地收入占一般公共預(yù)算收入比重）平均在60%左右，尤其在2015-2019期間顯著低于其余五城。
人：人口與消費維度，長沙常住人口不斷增長，房價低+產(chǎn)業(yè)鏈先進——第三產(chǎn)業(yè)順勢而為，發(fā)展迅猛，截至2021年，長沙市第三產(chǎn)業(yè)貢獻了最多的產(chǎn)值及就業(yè)人數(shù)，在工業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展支撐下，長沙常年保持了低于全國水平的城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率。較高的居民消費支出水平取決于可支配收入及其增長；較高的居民部門杠桿率在經(jīng)濟下行周期也容易成為可支配收入和消費支出的阻力，可能使房地產(chǎn)帶來的財富效應(yīng)轉(zhuǎn)為債務(wù)壓力，削弱消費韌性。長沙通過多維度地產(chǎn)政策布局，形成了相對可控的房價預(yù)期，長沙居民在房地產(chǎn)市場積累的低杠桿率也對逆周期中的消費韌性形成支撐（截至2019年，在全國30城中長沙僅排23位，杠桿率低于50%）。
總結(jié)來看，長沙達成了一種良性互動：經(jīng)濟學(xué)理論上講，低房價低地價使得產(chǎn)業(yè)成本和勞動力成本都得到了有效控制，有助于民營經(jīng)濟的發(fā)展；而回歸到實際生活中，先進制造業(yè)及其所帶動的第三產(chǎn)業(yè)能夠提供豐富的就業(yè)崗位，配合可控的房價預(yù)期，人民的獲得感、幸福感不斷提高，也促進了消費活力的釋放。
風(fēng)險提示：區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈布局一定程度上參考自身的先發(fā)優(yōu)勢，不能簡單外推
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