>> 交銀國際-房地產(chǎn)行業(yè)：百強(qiáng)開發(fā)商2023年上半年銷售額同比轉(zhuǎn)跌-230703
| 上傳日期： |
2023/7/12 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
交銀國際 |
| 評級： |
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作者： |
謝騏聰 |
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6月百強(qiáng)開發(fā)商銷售環(huán)比上升9.5%：根據(jù)克而瑞的初步數(shù)據(jù)，在傳統(tǒng)推盤高峰的季節(jié)性因素帶動下，6月中國前百開發(fā)商合同銷售額（全口徑）由5月5,492億元（人民幣，下同）環(huán)比上升9.5%至6,015億元。2023年6月銷售總面積約達(dá)3,235萬平方米，環(huán)比上升9.6%。但2023年上半年總合同銷售額同比轉(zhuǎn)下跌0.4%至34,563億元（2022年上半年：34,706億元），而今年首五月總合同銷售額同比升幅為8.2%。自2季度以來，房地產(chǎn)市場和置業(yè)情緒有所降溫，而6月份市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢。展望未來，我們預(yù)計(jì)三四線以及內(nèi)陸城市銷售較慢的情況將在3季度持續(xù)，拉長整體銷售恢復(fù)的時間表，而全年銷售額在去年下半年低基數(shù)下或有機(jī)會實(shí)現(xiàn)小幅增長。
26家上市開發(fā)商的6月銷售額環(huán)比上升0.8%，同比跌33.1%：我們跟蹤的26家主要上市開發(fā)商6月銷售額環(huán)比上升0.8%，主要是由銷售面積增加（環(huán)比+4%）帶動，而均價則有所下跌（環(huán)比-3%），差于整體市場表現(xiàn)。當(dāng)中只有八家開發(fā)商在6月實(shí)現(xiàn)了環(huán)比正增長，而主要國企表現(xiàn)相對領(lǐng)先，當(dāng)中包括建發(fā)房產(chǎn)（+20%）、綠城（+17%）、中駿（+17%）和中海（+12%）。與去年6月相比，6月銷售額同比跌33.1%，只有建發(fā)房產(chǎn)（+13%）實(shí)現(xiàn)了同比正增長，而國企/民企同比跌幅大致分別為10-30%/35-70%。
國企市占率擴(kuò)大至約70%：在前十開發(fā)商中，國企的數(shù)量維持八家，僅剩兩家民企—碧桂園和龍湖地產(chǎn)，但碧桂園排名從5月的第5位跌到第6位（2022年排名第1位）。在前50的房企中，上半年國企合同銷售額的市占率進(jìn)一步擴(kuò)大至69.7%（前四/五月：68.3%/68.1%），比2022/21年的62.1%/43.5%有大幅的提升。我們預(yù)計(jì)在民企在2023年下半年推出更多的現(xiàn)樓銷售后可拿回部份市場份額，但我們相信國企在擁有更多的土地、銷售及融資資源的情況下，2023-25年仍然主導(dǎo)房地產(chǎn)市場的銷售。
投資啟示：我們預(yù)計(jì)在銷售動力持續(xù)減慢下，后續(xù)政策會發(fā)力需求端，以進(jìn)一步支持剛性需求以及提振改善性需求購房者的購買力。國企開發(fā)商在過去12個月因拿地更積極而擁有更多的可售資源，加上買家的偏好，我們預(yù)計(jì)它們更能抓住購買力。因此，我們建議投資者關(guān)注銷售業(yè)績較好且融資成本較低的國企，包括越秀（123 HK/買入）和華潤置地（1109 HK/買入）。
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