>> 申萬宏源-宏觀周報·第217期：提前還貸的成因與如何影響后續(xù)政策？-230716
| 上傳日期： |
2023/7/17 |
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| 1054KB |
| 格式： |
pdf 共15頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
屠強,賈東旭,王勝 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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主要內(nèi)容：
事件：7月14日，國新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會，央行針對居民提前償還房貸等重點領(lǐng)域進行介紹，也傳達出后續(xù)政策的可能信號。
今年來居民提前償還房貸現(xiàn)象明顯，二季度加快。今年住戶貸款主要集中在經(jīng)營貸而非個人住房貸款，其中包含居民用經(jīng)營貸置換存量房貸的情況，二季度以來加快，新增經(jīng)營貸在住戶貸款中占比高達83.5%。居民除了用經(jīng)營貸置換房貸以外，同時用存款和理財投資償還房貸，導(dǎo)致銀行雖投放較多個人住房信貸、但整體個人住房信貸余額反而下滑。
存量合同加點剛性、理財利率走低是居民提前還貸重要觸發(fā)因素，但或是次因。導(dǎo)致居民提前還貸其一原因，是房貸利率加點下調(diào)但存量合同中加點剛性，導(dǎo)致存量合同利率或較最新最低利率高140bp，觸發(fā)存量合同持有人提前還貸需求。目前大部分房貸利率理論上最低為“LPR-60bp”，也體現(xiàn)為22Q3以來房貸利率與LPR利差快速下降，明顯低于此前存量合同平均“LPR+80bp”的情況。理財收益率走低也是觸發(fā)居民使用理財提前償還房貸的另一原因。理財收益率與個人住房貸款利率的利差由此前-150bp一度下降擴大至-250bp。但需要注意的是，剛性加點導(dǎo)致利率偏高的問題22Q1已暴露，房貸利率與理財收益率利差最大的時候也為22Q1，但今年上半年才出現(xiàn)居民較大規(guī)模提前還貸現(xiàn)象，背后本質(zhì)上在于居民購房偏好與預(yù)期的調(diào)整。
城鎮(zhèn)化加快降速、居民購房偏好調(diào)整或是居民提前還貸主因?！肮I(yè)化→人口流入→城鎮(zhèn)化→房地產(chǎn)長期需求”是我國地產(chǎn)需求核心影響邏輯，目前居民購房金融條件已很優(yōu)惠，但地產(chǎn)銷售仍深度負增，背后在于城鎮(zhèn)化加快降速（2021年以來，非單純疫情影響）進而引發(fā)居民購房偏好磨底導(dǎo)致的“增量”減少，居民在低利率環(huán)境下反而提前還貸。
地產(chǎn)政策或“邊際優(yōu)化”，但根本抓手仍在“培育增量”。央行也對穩(wěn)定后續(xù)地產(chǎn)需求給予積極態(tài)度，指出“過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間”，這對于穩(wěn)定居民購房預(yù)期有重要作用。但目前地產(chǎn)需求偏弱的根本性問題在于城鎮(zhèn)化加快降速后地產(chǎn)剛需增長放緩，取消限購等單純“存量刺激”短期有效但無法“根治”。地產(chǎn)需求“培育增量”更為重要，后者系于新一輪工業(yè)化，在推動城鎮(zhèn)化重新提速的同時，引導(dǎo)一線地產(chǎn)購買力紓解至土地供給更多的二三線城市形成需求釋放，產(chǎn)業(yè)政策更為關(guān)鍵。
存量房貸與存款利率下調(diào)、中性降準(zhǔn)可期待。本次發(fā)布會央行對降低存量房貸利率、或新發(fā)貸款置換存量貸持開放態(tài)度。但掣肘存量房貸利率下調(diào)的因素在于銀行凈息差較低、而居民貸款又是主要利潤來源。居民存量房貸的利率下調(diào)將開始啟動，而考慮銀行和居民之間的博弈，調(diào)整的時間會拉長，而非“一蹴而就”。但隨存量房貸利率調(diào)整，商業(yè)銀行的凈息差修復(fù)仍需有賴于負債端成本的下降，降準(zhǔn)仍是較優(yōu)選擇，本次會議央行也傳達出這一信號。建議關(guān)注7/8月一次中性降準(zhǔn)25bp的可能性，另外存款利率下調(diào)或更直接。
匯率：已綜合采取措施管理預(yù)期，不會成為政策掣肘。相比6月底，人民幣對美元已升1.8%，主要源于美元指數(shù)的快速下行，但不能忽視的是，本輪人民幣的快速升值中，人民央行的表態(tài)起到的重要作用，本次發(fā)布會上，劉國強副行長明確表示“人民銀行也已經(jīng)綜合采取措施管理預(yù)期”。劉副行長明確表示我國匯率具備“三個大盤”支撐：經(jīng)濟長期向好的基本面、國際收支健康、外匯儲備充足，從而“人民幣匯率不會出現(xiàn)‘單邊市’”。
而事實上，我們估算的逆周期因子也顯示，央行持續(xù)呵護人民幣匯率的穩(wěn)定性。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)市場變化，匯率形勢變化。。
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