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投資要點(diǎn)
　　REITs產(chǎn)品在我國經(jīng)歷了高速的發(fā)展過程，目前仍處在成長期。從較為成熟的海外市場經(jīng)驗(yàn)來看，REITs更多與股票市場相關(guān)聯(lián)。目前國內(nèi)REITs產(chǎn)品股性的相對缺失，更多只是階段性的現(xiàn)象。隨著國內(nèi)REITs擴(kuò)募落地、基礎(chǔ)資產(chǎn)類型不斷豐富以及增量資金入場，REITs市場有望得到加速發(fā)展。2023年以來，REITs在資產(chǎn)端、投資端等多方面均有新的利好政策出臺(tái)。例如2023年3月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)REITs。標(biāo)志著我國正式將消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs發(fā)行范圍。6月16日，首批4只公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目成功落地，擴(kuò)募募集金額總計(jì)超50億元。7月，多家基金公司公告，將公募REITs納入旗下FOF投資范圍，包括天弘基金旗下多只養(yǎng)老主題基金也在“投資策略”部分增加公募REITs投資策略。機(jī)構(gòu)投資者比例提高和長期資金進(jìn)入有望進(jìn)一步穩(wěn)定REITs定價(jià)，推動(dòng)REITs價(jià)格向價(jià)值回歸。
　　從未來發(fā)展看，2022年末我國高鐵里程和高速公路運(yùn)營里程分別達(dá)到4.2萬公里和17.7萬公里；自2008年大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程以來，全國累計(jì)開工建設(shè)各類保障性住房和棚改安置住房7800多萬套；2022年全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積11.32億平方米，同比上升13.8%；共成交工業(yè)用地10.43億平方米，同比上升16.8%（數(shù)據(jù)來自中指研究院）。我國存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模龐大，隨著地方政府平臺(tái)債務(wù)達(dá)到一定程度，REITs作為盤活存量資產(chǎn)的工具發(fā)展空間巨大，而REITs的股性是相較傳統(tǒng)地方政府平臺(tái)債券融資的優(yōu)勢，同時(shí)相較于地方政府平臺(tái)直接參與股權(quán)投資，REITs的債性和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域?qū)τ诤笳哂窒鄬Ω鼮槭煜ず瓦m合。由此出發(fā)，二者有望相互促進(jìn)，一方面隨著市場的豐富擴(kuò)大提升REITs的股性表現(xiàn)，而REITs的股性增強(qiáng)則有望進(jìn)一步加速存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入市場。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　1、經(jīng)濟(jì)失速下滑，政策超預(yù)期寬松。
　　2、REITs經(jīng)營業(yè)績可能受到宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、管理人水平、行業(yè)政策等影響不及預(yù)期，預(yù)期收益和實(shí)際情況存在差異。
　　3、市場波動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)偏好超預(yù)期，實(shí)際結(jié)果可能與預(yù)測差異較大。