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為什么說(shuō)房地產(chǎn)是支柱性產(chǎn)業(yè)？
　　我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)。首先表現(xiàn)在房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的比例高，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的比例高，居民財(cái)富主要在住房上。例如，截止2022年，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額為53.2萬(wàn)億元，占中國(guó)金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額的比例為24.8%。類似地，2022年，中國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為6.69萬(wàn)億元，占中國(guó)地方本級(jí)財(cái)政收入的比例為43.9%
　　其次，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比例高，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例高，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增速的拉動(dòng)作用常年保持相對(duì)穩(wěn)定。例如，2022年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的增加值為7.38萬(wàn)億元，占中國(guó)GDP的比例為6.10%（2022年中國(guó)建筑業(yè)增加值為83383億元，占GDP的6.89%，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合計(jì)占GDP的12.99%。我們認(rèn)為，如果能穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)，對(duì)于穩(wěn)定中國(guó)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)具有重要意義）。類似地，2022年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到23.2%。2021年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比的拉動(dòng)達(dá)到0.25個(gè)百分點(diǎn)。
　　2021年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為3.00%，高于美國(guó)同期的0.89%的水平（2022年中國(guó)由于受疫情沖擊，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率為-11.45%）。同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比的拉動(dòng)更明顯。2021年，各主要發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP累計(jì)同比的拉動(dòng)均值為0.18個(gè)百分點(diǎn)，低于中國(guó)同期的0.25個(gè)百分點(diǎn)的水平。
　　房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP、地方財(cái)政收入有一定的拉動(dòng)作用。為研究方便，下面分析僅考慮房地產(chǎn)業(yè)通過(guò)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中其它產(chǎn)業(yè)鏈中行業(yè)指標(biāo)的一級(jí)影響，而不考慮該行業(yè)指標(biāo)受到的二級(jí)以上的影響。
　　房地產(chǎn)銷(xiāo)售通過(guò)拉動(dòng)GDP回升，進(jìn)一步帶動(dòng)其它行業(yè)指標(biāo)回升。研究表明：房地產(chǎn)銷(xiāo)售會(huì)促進(jìn)航空機(jī)場(chǎng)、酒店、旅游景區(qū)、糧油食品、調(diào)味品、商用車(chē)、煙酒類、區(qū)域白酒、金銀珠寶、化妝品等行業(yè)的回升。其中，房地產(chǎn)銷(xiāo)售對(duì)酒店、旅游景區(qū)、調(diào)味品、區(qū)域白酒、金銀珠寶、化妝品行業(yè)的影響較為明顯。
　　看好2023年2H開(kāi)發(fā)商補(bǔ)庫(kù)存拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。2023年1-4月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到4.52萬(wàn)億元，累計(jì)同比下降6.4%，跌幅較2023年1-3月收窄2.6個(gè)百分點(diǎn)。行業(yè)資金來(lái)源雖然是負(fù)增長(zhǎng)，但降幅處于收窄過(guò)程。此外，目前房地產(chǎn)累計(jì)投資增速和銷(xiāo)售額累計(jì)增速存在剪刀差，未來(lái)伴隨2H銷(xiāo)售改善，我們看好開(kāi)發(fā)商2H補(bǔ)庫(kù)存從而帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)。
　　估值和投資建議。截至2023年7月14日，滬深300的動(dòng)態(tài)（TTM）PE在11.18倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)（TTM）PE在11.78倍。我們認(rèn)為市場(chǎng)穩(wěn)增長(zhǎng)的大環(huán)境沒(méi)有改變，優(yōu)質(zhì)公司相對(duì)其它房企的優(yōu)勢(shì)和價(jià)值將會(huì)越加突出。建議關(guān)注：1）開(kāi)發(fā)類：A股-萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份；H股-中國(guó)海外發(fā)展、碧桂園；2）商住類：華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、新城控股；3）物業(yè)類：萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余；4）文旅類-華僑城A。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)面臨政策不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)、基本面下行風(fēng)險(xiǎn)、中長(zhǎng)期不利因素增多的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)出清速度和保交樓進(jìn)度低于預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。