>> 國泰君安-債券專題研究-他山之石：美國REITs基金表現(xiàn)歸因-230717
| 上傳日期： |
2023/7/17 |
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| 1106KB |
| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
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作者： |
王佳雯 |
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美國REITs基金的表現(xiàn)可以從兩個維度來分析：①設(shè)計架構(gòu)而言，公募REITs提供了顯著的投資回報溢價。其流動性、透明度、監(jiān)控以及獲得公共債務(wù)和股權(quán)融資的渠道都使得公募REITs市場通常效率更高，資產(chǎn)價值對公開信息的反應(yīng)更快。綜合表現(xiàn)為REITs市場更強勁的牛市以及更快速的從低迷中復(fù)蘇。我們希望通過評估公募REITs和私募REITs兩者的投資收益，增加個人和機構(gòu)投資者對公募REITs配置的投資信心。
②從底層資產(chǎn)劃分而言，增量賽道表現(xiàn)相對強。按照市值的增長速度，可以將現(xiàn)有REITs板塊按照過去十年的表現(xiàn)分為新興賽道、增量賽道、存量賽道三類。過去10年間，市值增長速度超過平均速度的工業(yè)REITs、住宅REITs和自助倉庫REITs三個資產(chǎn)類別為增量賽道，年化回報率較高。
REITs在對抗通脹和利率風(fēng)險的作用：①REITs對沖通脹風(fēng)險：REITs在通脹時期可以提供一定收益保護，且在溫和通脹時期表現(xiàn)最優(yōu)。由于許多租約與通貨膨脹有關(guān)，當(dāng)物價上漲時，房地產(chǎn)租金和價值往往會上漲，這對REITs的股息增長提供支撐。通過對比REITs處于不同通脹時期的收益率發(fā)現(xiàn)，當(dāng)CPI處于2%-4%時，REITs表現(xiàn)相對較好，且高通脹時期表現(xiàn)好于低通脹時期。
?、赗EITs對沖利率上行風(fēng)險：公募REITs投資者通常在利率上升的環(huán)境下比利率下降的環(huán)境下表現(xiàn)更好。通過觀察15個10年期國債持續(xù)上升的周期，公募REITs的投資者在10個無風(fēng)險利率上升周期中獲得了正的總回報，并且回報率上升的幅度平均遠高于其下降的幅度。
風(fēng)險提示：二級市場波動超預(yù)期；基金管理人數(shù)據(jù)披露及時性風(fēng)險；項目運營風(fēng)險；政策預(yù)期風(fēng)險。
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