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一級：市場容量擴(kuò)大，新發(fā)與擴(kuò)募并舉。截至2023年6月30日，REITs共計(jì)上市28支。2023年上半年，REITs發(fā)行頻率并不穩(wěn)定，一季度共發(fā)行3只REITs，二季度發(fā)行節(jié)奏放緩。此外，5月首批四支公募REITs擴(kuò)募落地。
　　二級：市場從陰跌走向急跌，趨同性較強(qiáng)。2023H1公募REITs市場走勢偏弱，不同行業(yè)、不同類型的REITs間除漲跌幅度存在差異外，并未出現(xiàn)明顯獨(dú)立行情。從換手率來看，投資機(jī)構(gòu)的情緒處于偏低位置。2023年以來市場交易情緒相比去年有所下降，換手率一直在底部震蕩，持續(xù)處于0.6%左右的較低水平。
　　業(yè)績：中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)修復(fù)。截至目前已經(jīng)披露2023年中報(bào)數(shù)據(jù)的11只公募REITs經(jīng)營情況來看，整體出現(xiàn)修復(fù)。比如，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園出租率同比與環(huán)比均好轉(zhuǎn)，高速資產(chǎn)業(yè)績超額完成季度指標(biāo)。
　　展望：積極信號出現(xiàn)，可以更樂觀一些。隨著價(jià)格下探，公募REITs市場的不理性情緒被消化。結(jié)合底層資產(chǎn)經(jīng)營表現(xiàn)的修復(fù)，以及包括原始權(quán)益人自購、FOF資金等二級增量流動性加持，REITs市場的長期底部逐步探明，當(dāng)前時(shí)點(diǎn)可以更樂觀一些，擇時(shí)方面則需要關(guān)注解禁壓力較大的8月份與10月份。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)績修復(fù)不及預(yù)期；政策落地速度不及預(yù)期；市場快速擴(kuò)容導(dǎo)致供給壓力；下半年解禁壓力較大，導(dǎo)致二級市場流動性沖擊。