>> 中信證券-債市啟明系列：如何看待存量按揭利率調(diào)整的可能性？-230720
| 上傳日期： |
2023/7/20 |
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| 2158KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
明明,章立聰,余經(jīng)緯 |
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我國新發(fā)個人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴大，近期央行表示，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門負債壓力、刺激消費，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設計落地的挑戰(zhàn)。我們認為，存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性，但預計更多由商業(yè)銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調(diào)整，方案設計上會更加靈活精準，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業(yè)銀行利息收入減少的負面影響。
▍調(diào)降存量房貸利率的話題再升溫。我國新發(fā)個人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴大，央行對此表示支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。新發(fā)個人住房按揭貸款利率自2011年后經(jīng)常高于貸款基準利率，考慮到按揭攤還、貸款早償?shù)纫蛩?，我們測算目前存量按揭貸款利率較當前5年期LPR有約40bps加點幅度，預計主要分布在4.6%-4.9%區(qū)間內(nèi)。
▍房貸利率話題的今昔對比：存量房貸利率下調(diào)其實已有先例，2008年房地產(chǎn)市場陷入低迷，為促進市場健康發(fā)展，央行降低個人住房貸款利率的下限，各大銀行為了拼搶存量房貸客戶，紛紛推出7折優(yōu)惠利率方案。然而當前背景與2008年存在一定的異同。①相似點：經(jīng)濟修復均面臨一定的壓力，需要各類政策合作協(xié)同刺激需求；需要注意的是，我國經(jīng)濟增長修復的前景較為明朗，并沒有達到2008年全球金融危機發(fā)生的程度。②不同點：存量個人住房按揭貸款的體量有明顯差距，同時其占各項貸款余額的比重也顯著上升，換言之，當前存量房貸調(diào)整對于銀行的整體影響較2008年會更重大。
▍下調(diào)存量房貸利率的利與弊：利率調(diào)整可以緩解提前還貸問題、刺激居民消費。①提前還貸潮是存量房貸利率調(diào)降話題的導火索，其背后反映的是居民資產(chǎn)端收益率下滑與負債端成本剛性的矛盾，下調(diào)存量房貸利率有利于緩解提前還貸問題，避免居民部門資產(chǎn)負債表大幅縮表。②存量按揭利率調(diào)降還有助于降低居民部門的負債壓力，為擴大消費提供了基礎，從需求端為經(jīng)濟修復提供進一步的支持。利率調(diào)整也將增大銀行息差壓力：①目前銀行凈息差已經(jīng)處于歷史低位，下調(diào)存量房貸利率會進一步壓低銀行利潤空間。②結合前文測算結果，如果存量按揭貸款下調(diào)40bps，商業(yè)銀行年利息收入或?qū)p少388-776億元，對應息差下滑2.0-4.0bps。
▍存量按揭利率會調(diào)整嗎？如何調(diào)整？綜合前述分析，存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性，但預計更多由商業(yè)銀行自主決策，政府部門直接出臺政策要求銀行調(diào)整的概率很低。部分銀行可能以社會責任為導向，或者以留存優(yōu)質(zhì)客戶為目的，自主降低存量房貸利率。如果存量按揭利率有所調(diào)整，參考2008-2009年的經(jīng)驗，預計在方案設計上會更加靈活精準，既要精準支持還貸壓力較高的群體，又要避免給銀行增加過大的經(jīng)營壓力，不排除央行等部門采取一定的激勵措施，對沖商業(yè)銀行利息收入減少的負面影響。
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