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核心觀點
　　7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，提出城中村改造的實施范圍、主體責任、資金籌措和改造模式，政策以指導性、原則性表述為主，更多細則尚待明確。當前市場關注本輪城中村改造是否等同新一輪棚改，我們認為兩者在政策思路上有一定延續(xù)性，但改造對象、土地性質、改造模式、資金來源、安置方式、改造范圍等方面均存在較大不同。本輪城中村改造預計推進節(jié)奏更平穩(wěn)、影響周期較長，短期規(guī)模不宜夸大，需密切關注資金來源、實施方案、新增規(guī)模安排等增量信息。
　　國常會審議通過超大特大城市城中村改造指導意見
　　會議提出了城中村改造的四項要點：1）穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，成熟一個推進一個，實施一項做成一項；2）由城市人民政府負主體責任；3）多渠道籌措改造資金，鼓勵和支持民間資本參與；4）要把城中村改造與保障性住房建設相結合。此次《指導意見》的出臺是對4月政治局會議精神的落實。根據第七次人口普查數(shù)據，本次城中村改造將涉及7個超大城市、14個特大城市，主要在一線、直轄市和部分二線省會城市開展。
　　城中村改造概念辨析
　　城中村改造涉及集體土地上房屋的征收補償，棚改往往包含較大規(guī)模拆建，而老舊小區(qū)改造更側重“修補”。我們認為城中村改造與棚改存在較大差異。土地性質上，城中村改造針對集體土地，棚改針對國有土地；改造模式上，城中村改造多為“政府引導、市場化運作”，棚改由“政府主導、國企實施”；資金來源上，棚改為“財政補助+政策性金融工具專項支持+社會資本部分參與”，城中村改造社會資金占比更高；安置方式上，城中村改造更可能采用房票安置，或與保障性住房建設相結合；改造范圍上，棚改以三四線城市為主力，本輪城中村改造限定在超大特大城市。
　　本輪城中村改造的可能影響
　　宏觀與地產層面，本次城中村改造或對投資有一定的帶動，而對銷售的影響取決于是否釋放需求、以及價格和預期的傳導。更為關鍵的因素在于改造方式、規(guī)模和節(jié)奏，短期更偏預期影響，或難有超預期的解讀。當前21個超大特大城市有部分披露了城中村改造的進展和計劃投資額，中期關注更多的實施案例、資金來源方案、新增規(guī)模安排等增量信息。對于房企而言，政策效應偏中長期，短期以預期提振為主，對房企銷售回款的刺激有限。預計國有龍頭房企受益為主，民營房企可能尋求代建、存量房回購等其他形式參與。規(guī)模與周期上，預計城中村改造影響周期較長、短期規(guī)模不宜夸大。
　　風險提示：政策細則不確定性，地產銷售下行超預期。