>> 浙商證券-基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs行業(yè)：我國產(chǎn)業(yè)園REITs特點(diǎn)與美國ARE對比分析-230726
| 上傳日期： |
2023/7/28 |
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| 3533KB |
| 格式： |
pdf 共46頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
-- |
作者： |
楊凡 |
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投資建議
我國產(chǎn)業(yè)園REITs的特點(diǎn)和股價表現(xiàn)：
底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，部分REITs因短期內(nèi)收益存在波動，整體運(yùn)營狀況穩(wěn)定。資產(chǎn)層面，除東久新經(jīng)濟(jì)REIT底層資產(chǎn)分散于江蘇多個三線城市以外，其他REITs底層資產(chǎn)均位于一二線城市，資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，所處地區(qū)均有其優(yōu)勢發(fā)達(dá)產(chǎn)業(yè)；行業(yè)定位層面，整體而言各個REITs底層資產(chǎn)的租戶所處的行業(yè)以信息技術(shù)、高端制造業(yè)為主；出租率層面，2021年上市的蛇口產(chǎn)園、張江REIT、東吳蘇園REIT、中關(guān)村REIT2022年均出現(xiàn)出租率下滑，臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、華夏和達(dá)高科REIT2022年出租率保持接近滿租狀態(tài)；租約層面，臨港創(chuàng)新智造產(chǎn)園REIT租約期限最長，2027年或面臨租戶集中到期風(fēng)險，其他REITs租約多在3年左右，集中在2023-2024年面臨租約到期風(fēng)險，需關(guān)注其招租運(yùn)營情況；運(yùn)營效率層面，2021年上市的4支REITs受宏觀經(jīng)濟(jì)及租戶行業(yè)影響，2023年Q1業(yè)績均出現(xiàn)下滑。2022年上市的4支REITs仍表現(xiàn)良好，毛利率因折舊攤銷不同而出現(xiàn)較大差異，凈利率除和達(dá)高科REIT外均在50%以上，EBITDA利潤率均在60%以上。2023年上市的湖北科投光谷REIT盈利水平處于板塊內(nèi)中等水平；負(fù)債結(jié)構(gòu)上，除華夏和達(dá)高科REIT外，其他REITs的資產(chǎn)負(fù)債率均在22%以下，整體而言負(fù)債率較低；二級市場價格走勢上，首批上市REITs于2022年2月達(dá)到峰值，略有下滑后在高位區(qū)間波動，2023年3月以來持續(xù)下跌至今。中關(guān)村REIT、華夏合肥高新REIT、華夏和達(dá)高科REIT跌破發(fā)行價，湖北科投光谷產(chǎn)園REIT上市即破發(fā)，目前股價仍低于發(fā)行價；
對比美國產(chǎn)業(yè)園ARE，ARE的特點(diǎn)：
底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，長期價值創(chuàng)造能力突出，股票價格受國債利率和通貨膨脹率影響較大。資產(chǎn)層面，ARE持有的資產(chǎn)具有稀缺性，多位于美國發(fā)達(dá)城市的發(fā)達(dá)區(qū)位，資產(chǎn)用途集中于生命科學(xué)、農(nóng)業(yè)技術(shù)和科技研發(fā)辦公等；行業(yè)定位層面，ARE所持有的資產(chǎn)租戶也多為大學(xué)研究機(jī)構(gòu)、大型科技公司、制藥公司等，租戶行業(yè)定位于其資產(chǎn)定位高度匹配；出租率層面，ARE常年維持90%以上的出租率；租約層面，ARE因其租戶所處行業(yè)多與研發(fā)相關(guān)，周期長且遷徙成本高，故簽訂的租約多為長期租約，租金穩(wěn)定增長。此外，ARE還會通過開發(fā)、改造新的空間每年用于出租，新空間租金較高，是其營收增長率提升的主要來源；估值層面，ARE未受到宏觀經(jīng)濟(jì)影響前，其P/FFO估值范圍在15X-30X；
投資建議：
ARE歷年P(guān)/FFO估值區(qū)間在15X-30X，2022-2023受到國債利率及通脹環(huán)境影響，P/FFO估值下降到13X，與可比公司相比處于中等偏低位置（12X-28X）。我國目前處于降息周期且通脹較低，可以類比ARE在2022年前的P/FFO估值，估值區(qū)間可參考20X，擴(kuò)募助推成長可看30X。我國產(chǎn)業(yè)園目前估值基本在合理區(qū)間，后續(xù)市值上漲看項目租金和分紅成長性，以及擴(kuò)募機(jī)會。
風(fēng)險提示：1）經(jīng)濟(jì)下行導(dǎo)致部分租戶退租或項目出租難度加大，進(jìn)而租金收入不及預(yù)期；2）產(chǎn)業(yè)園受政策影響較大，租金減免、資金要求等政策或加大項目運(yùn)營難度；3）其他產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品入市或當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)供應(yīng)大幅增加導(dǎo)致市場競爭加??；
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