>> 東莞證券-房地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)點評：政策暖風(fēng)持續(xù)，銷售數(shù)據(jù)探底-230801
| 上傳日期： |
2023/8/1 |
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| 381KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
東莞證券 |
| 評級： |
標(biāo)配 |
作者： |
何敏儀 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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事件：
7月下旬以來房地產(chǎn)利好政策持續(xù)，而從7月TOP100房企整體銷售數(shù)據(jù)來看樓市成交繼續(xù)探底
點評：
7月下旬以來房地產(chǎn)利好政策持續(xù)出臺。
7月21日國務(wù)院總理李強召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出，在超大特大城市積極穩(wěn)步實施城中村改造是改善民生、擴大內(nèi)需、推動城市高質(zhì)量發(fā)展的一項重要舉措。
7月24日召開中共中央政治局會議，會議指出，要切實防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險，制定實施一攬子化債方案。
7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，從區(qū)域協(xié)同發(fā)展、城鄉(xiāng)一體發(fā)展、物質(zhì)文明和精神文明平衡發(fā)展、經(jīng)濟社會統(tǒng)籌發(fā)展等四個方面，梳理形成了涵蓋216項支持協(xié)調(diào)發(fā)展的稅費優(yōu)惠政策，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及19條稅費優(yōu)惠政策。
7月28日，住建部部長在企業(yè)座談會上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。
7月28日超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議召開，何立峰指出實行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌，促進資金綜合平衡、動態(tài)平衡。。。。。相關(guān)部門要抓緊完善政策體系，相關(guān)城市政府要切實履行主體責(zé)任，加強領(lǐng)導(dǎo)力量，健全工作機制，推動城中村改造工作取得實效。
7月31日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于恢復(fù)和擴大消費的措施》。通知指出，支持剛性和改善性住房需求。做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，完善住房保障基礎(chǔ)性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造，進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)改造和老舊住宅電梯更新改造中的作用，繼續(xù)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民提取住房公積金用于加裝電梯等自住住房改造。在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造。持續(xù)推進農(nóng)房質(zhì)量安全提升工程，繼續(xù)實施農(nóng)村危房改造，支持7度及以上設(shè)防地區(qū)農(nóng)房抗震改造，鼓勵同步開展農(nóng)房節(jié)能改造和品質(zhì)提升，改善農(nóng)村居民居住條件。
國務(wù)院常務(wù)會議也強調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。
整體看，近期中央層面在重要會議上對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)中，沒有之前經(jīng)常提及的“房住不炒”、“保交樓”等表述，取而代之為調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，并且提出我國房地產(chǎn)市場供需關(guān)系發(fā)生重大變化。同時提出降低購買首套住房首付比例及貸款利率，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，穩(wěn)步推進城中村改造等措施。我們認(rèn)為，中央層面對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)釋放友好及刺激政策，提振市場預(yù)期。而預(yù)計后續(xù)地方層面的政策細則也將陸續(xù)出臺。特別是一、二線，超特大城市的樓市政策有望進一步優(yōu)化。政策將更因地制宜，更貼近當(dāng)?shù)厥袌?，著力從供給端及需求端同時優(yōu)化提振房地產(chǎn)市場。
另一方面，7月樓市銷售數(shù)據(jù)仍舊低迷。
根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，2023年7月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額3504.3億元，環(huán)比6月下降33.5%；同比下降33.1%，同比降幅較6月進一步擴大。1-7月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額34124.4億元，同比下降4.7%，累計增幅由正轉(zhuǎn)負(fù)。具體來看，7月有超半數(shù)百強房企單月銷售同比降幅大于30%；其中36家同比降幅超50%。
整體看，二季度以來樓市在供需雙弱情況下銷售出現(xiàn)持續(xù)回落，傳統(tǒng)的“小陽春”行情并沒有出現(xiàn)。7月從TOP100房企整體銷售數(shù)據(jù)看樓市成交仍舊低迷，房地產(chǎn)銷售仍處于探底期。但我們相信在持續(xù)的政策利好刺激下，房企層面資金緊張狀況將得到逐步改善；居民端也將隨著對經(jīng)濟回升預(yù)期加強、樓市系統(tǒng)性風(fēng)險擔(dān)憂消除等，剛需、剛改需求將被明顯激活，下半年樓市銷售逐步走穩(wěn)仍值得期待。
投資策略：我們認(rèn)為，在經(jīng)歷此輪房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模洗牌及出清后，行業(yè)將會進入新的發(fā)展模式，剩下之優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營將更穩(wěn)健，也將能進一步提升市場占有率。同時在近期中央層面政策利好持續(xù)疊加下，房企資金緊張狀況將會逐步得到改善，行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險也將逐漸消除。而在后續(xù)地方樓市優(yōu)化政策陸續(xù)落地帶動下，需求將會被更好的激活，樓市成交探底回升仍值得期待，將帶動行業(yè)及優(yōu)質(zhì)個股估值中樞的向上回歸。建議關(guān)注經(jīng)營穩(wěn)健的房地產(chǎn)央國企企業(yè)，及聚焦一二線核心城市的部分優(yōu)質(zhì)民企。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)優(yōu)化政策出臺低于預(yù)期；樓市銷售持續(xù)低迷；經(jīng)濟增速持續(xù)回落；房企資金面改善不達預(yù)期等。
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