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北京、上海仍保持全國最嚴(yán)格的限購、限貸政策，外圍區(qū)域有較大放松空間。1）限購層面，北京、上海仍嚴(yán)格保持限購，外地戶籍需繳納5年社保/個稅才具備購房資格。目前北京僅解除通州臺湖、馬駒橋“雙限購”，即居民只需要滿足北京市購房資格（京籍、非京籍滿5年社?；騻€稅），便可購買兩地區(qū)新房和二手房；上海臨港新片區(qū)降低非滬籍居民的購房門檻，僅需繳納1年社保/個稅即可購1套新房。2）限貸層面，北京、上海嚴(yán)格執(zhí)行個人住房貸款“認(rèn)房又認(rèn)貸”，上海首套房、二套房（非普宅）最低首付比分別為35%、70%；北京首套房（非普宅）、二套房（非普宅）最低首付比分別為40%、80%，且全市層面限貸政策一致。
　　新房市場內(nèi)熱外冷，核心區(qū)政策寬松有約束，政策可能偏向于遠(yuǎn)郊區(qū)的調(diào)整。1）從北京、上海新房供給來看，郊區(qū)盤供給、小面積戶型占比較高，而當(dāng)前需求集中在核心區(qū)釋放，改善性需求仍然呈現(xiàn)出供給相對短缺狀態(tài)，新房存在供需錯配問題。2）供需錯配導(dǎo)致市場冷熱分化明顯，核心區(qū)保持較高認(rèn)籌率/去化率，如上海2023年上半年外環(huán)內(nèi)新盤平均認(rèn)籌率仍在200%以上，外圍區(qū)域有一定下滑。3）新房庫存主要集中在城市外圍區(qū)域，核心區(qū)庫存較低，并不存在去庫存壓力，截止2023年5月，北京郊區(qū)新房庫存占比達(dá)73%；上海新房庫存集中在外郊環(huán)、郊環(huán)外，如臨港新城新房庫存約5400套，金山庫存約2600套。
　　北京、上海2023年1-5月商品住宅銷售市場表現(xiàn)較好，可能會導(dǎo)致未來政策放松周期比較長，需更長時間觀察銷售市場表現(xiàn)。1）2023年1-5月北京商品住宅銷售面積同比上漲35%，成交金額同比上漲36%；上海商品住宅銷售面積同比增加36%，銷售金額同比增加50%，主要原因是2022年同期上海受疫情影響基數(shù)較低，但即使與市場較好的2021年對比，2023年1-5月住宅銷售面積仍有11%增幅，銷售金額增幅17%。2）從新房價格指數(shù)來看，近年來北京、上海新房房價均保持穩(wěn)定微增態(tài)勢，2023年6月同比上漲分別為3.5%、4.8%。
　　本輪北京、上海二手房面臨的是掛牌量高企而成交量走低的問題，最終可能通過二手房價自然調(diào)整解決，二手房凸顯性價比后承接居民購房需求，而非政策刺激熱度提升。1）本輪北京、上海二手房掛牌量高企的核心原因是存量剛需盤過剩，截止2023年5月底，北京二手掛牌房源中，600萬以下房源占比63%。2）存量剛需盤較多導(dǎo)致二手房去化有一定困難，2023年年初由于前期積壓的需求集中釋放，北京、上海二手房成交量小幅回暖，但5、6月以來明顯回落，需求端動力難以持續(xù)。由于二手房的問題更多是剛需盤結(jié)構(gòu)性過剩的問題，全市層面實(shí)質(zhì)性放松可能會導(dǎo)致改善盤價格進(jìn)一步提升，或進(jìn)一步提升土地市場熱度，可能需要更精細(xì)化的政策對剛需盤進(jìn)行支撐。
　　投資建議：北京、上海在新房供需嚴(yán)重錯配的情況下，預(yù)計(jì)難有全市范圍政策實(shí)質(zhì)性松動，或?qū)⒉扇　耙騾^(qū)施策”策略，定向放松外圍區(qū)域需求端政策，且政策周期會拉的比較長，可以積極參與博弈的機(jī)會，建議重點(diǎn)關(guān)注在一線城市土儲占比較高的房企，關(guān)注招商蛇口、濱江集團(tuán)、天地源、中新集團(tuán)、越秀地產(chǎn)等。
　　風(fēng)險提示：微觀傳導(dǎo)機(jī)制失靈，若出現(xiàn)政策放松，效果不及預(yù)期。