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高層為房地產(chǎn)政策確定新基調(diào)，四大一線城市積極響應(yīng)
　　近期房地產(chǎn)政策出現(xiàn)明顯的積極變化。一方面，7月24日中央政治局會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)的表述提到要“適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，相較以往的政治局會(huì)議最大變化在于未提及“房住不炒”，并且首次出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系的判斷，為后續(xù)制定房地產(chǎn)政策定調(diào)。實(shí)際上，7月14日央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上就提到“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化”、“政策存在優(yōu)化空間”，而此次政治局會(huì)議的提法更加積極。另一方面，7月28日住建部長(zhǎng)倪虹在召開企業(yè)座談會(huì)中進(jìn)一步明確了支持房地產(chǎn)政策的具體方向，主要包括“要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施”。
　　繼政治局會(huì)議和住建部表態(tài)后，北京、廣州、深圳和上海四大一線城市住建部門在7月29-31日期間先后表示將支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，我們認(rèn)為一線城市的限購(gòu)、限貸、限售等需求端調(diào)控政策有望在近期迎來(lái)調(diào)整和優(yōu)化。
　　7月地產(chǎn)銷售繼續(xù)下行，一線城市調(diào)控政策仍有較大優(yōu)化空間
　　具體而言，北上廣深執(zhí)行著較為嚴(yán)格的限購(gòu)和限售政策，限購(gòu)包括外地戶口購(gòu)房需連續(xù)繳納5年社保且只能購(gòu)買1套住房，同時(shí)新房或二手房交易有2-5年的限售期。差別化信貸政策方面，北上廣深均執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，意味著即便居民“賣一買一”進(jìn)行置換且還清貸款，但由于有過(guò)貸款記錄而無(wú)法享受首套房貸款首付比例和利率。例如，北京、上海的二套房普宅商貸首付比例分別為60%、50%，非普宅首付比例分別高達(dá)80%、70%。同時(shí)，因?yàn)槠照J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)苛且未及時(shí)調(diào)整，所以目前實(shí)際成交的大部分住宅會(huì)被劃為非普宅，導(dǎo)致二套房首付比例較高，一定程度上抑制了真實(shí)的改善置換需求，同時(shí)也降低了一二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。30個(gè)大中城市7月商品房銷售面積同比為-28%（6月為-32%），同比降幅雖有收窄，但主要是基數(shù)影響減弱，環(huán)比仍下降25%。分城市看，一線、二線和三線城市7月同比分別為-17%（前值-19%）、-34%（前值-39%）和-23%（前值-24%），環(huán)比分別為-16%、-31%和-19%。從絕對(duì)值看，二三線城市7月成交面積是18年以來(lái)同期最低水平，僅一線城市與18年基本持平。當(dāng)前市場(chǎng)下行壓力較大，亟需政策支持，特別是一線城市需求端政策仍有較大優(yōu)化空間。
　　投資建議
　　近期房地產(chǎn)政策迎來(lái)積極變化，特別是一線城市政策有望優(yōu)化調(diào)整，有利于支撐市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，推動(dòng)板塊估值持續(xù)修復(fù)。建議關(guān)注拿地投資能力強(qiáng)、土儲(chǔ)布局合理、融資能力強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企，維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　房地產(chǎn)支持政策落地不及預(yù)期；經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不及預(yù)期導(dǎo)致居民收入和信心恢復(fù)較慢；房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露持續(xù)增加。