>> 東吳證券-宏觀周報：年中穩(wěn)地產(chǎn)政策能否使下半年地產(chǎn)投資“軟著陸”？-230808
| 上傳日期： |
2023/8/8 |
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pdf 共22頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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7月31日國家發(fā)改委在“恢復(fù)和擴大消費二十條”中明確了支持剛性和改善性住房需求的四點舉措，其中除了“保交樓”外，我們覺得其余三點的增量在今年值得關(guān)注：①穩(wěn)步推進老舊小區(qū)改造；②在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造；③繼續(xù)實施農(nóng)村危房改造?！叭荦R下”的地產(chǎn)改造計劃能否使今年房地產(chǎn)投資實現(xiàn)“軟著陸”？據(jù)我們測算，三項地產(chǎn)改造舉措預(yù)計能在今年實現(xiàn)約3600~6700億元的固定資產(chǎn)投資，占2022年房地產(chǎn)投資的2.9%~5.4%（調(diào)整至可比口徑），可支撐今年房地產(chǎn)投資同比降幅收窄1.3~3.9個百分點。
一、老舊小區(qū)改造：預(yù)計2023年投資1990億元，考慮到現(xiàn)存體量以及工程進度，明后兩年的投資體量可能連續(xù)下降。
老舊小區(qū)改造最早于2017年在15個城市開展試點。2020年《政府工作報告》明確計劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，中央預(yù)算內(nèi)投資安排543億元，并進一步明確改造范圍為2000年底前建成的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)，自此老舊小區(qū)改造進入高峰期。
如何估算今年的投資規(guī)模？住建部已經(jīng)公布了今年的老舊小區(qū)改造體量：“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶”。我們根據(jù)住建部曾經(jīng)透露的改造投資規(guī)模（2019年至2022年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)16.7萬個，惠及居民2900多萬戶，完成投資6600多億元）可估算出老舊小區(qū)每戶投資約2.3萬元，對應(yīng)今年投資約1989.5億元，略低于去年的約2015億元。
未來兩年的規(guī)?？赡苡邢蕖?021年3月經(jīng)濟日報刊文稱老舊小區(qū)現(xiàn)存規(guī)模約為22萬個，結(jié)合國辦2020年發(fā)布的指導(dǎo)意見：“到‘十四五’期末力爭基本完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)”，意味著2024及2025年剩余的未改造老舊小區(qū)規(guī)?？赡懿坏?萬個、1200萬戶，對應(yīng)年均投資降至不足1400億元。還需注意的是，拆除重建的老舊小區(qū)會納入房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計范疇，而只涉及改造的老舊小區(qū)將僅統(tǒng)計入固定資產(chǎn)投資范疇（參考八、投資及房地產(chǎn)統(tǒng)計（19） -國家統(tǒng)計局(stats.gov.cn)）。
二：城中村改造：總投資規(guī)?；蚪咏?.5萬億元；靠前發(fā)力的情境下（三年內(nèi)完成，對應(yīng)每年投資額＝總投資額14240億元÷3），2023年投資4746億元。
7月28日召開的“超大特大城市城中村改造工作會議”中提到：以新思路新方式破解城中村改造中賬怎么算、錢怎么用、地怎么征、人和產(chǎn)業(yè)怎么安置等難題。由此可見城中村改造的整體細節(jié)規(guī)劃仍在研究，不過部分城市（如上海、深圳、廣州、青島）已經(jīng)公布了今年大致的城中村改造規(guī)模，其中城中村數(shù)量與投資金額都相差較多，以統(tǒng)一標準估算可能誤差較大。
那么如何估算城中村改造投資規(guī)模？計算方法上，投資規(guī)模=涉及目標人口×人均住房面積×建安投資；并在計算中假設(shè)每戶人數(shù)相同、部分缺失數(shù)據(jù)的城市指標用省份代替。
1.首先確定超大特大城市的名單及涉及人口，我們根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年劃分的21個超大特大城市作為標準，參考廣州市城市更新專項規(guī)劃中的表述“改造涉及區(qū)域以中心城區(qū)內(nèi)城中村為主”，我們選取各城市城區(qū)人口乘以各城市自建住房比例當作城中村改造所囊括的目標居民人口，總計約2.1億人。
2.將各城市目標人口乘以各城市人均住房面積得到城中村改造可能的住宅面積。
3.將各城市涉及的住宅面積乘以各城市住宅建安工程投資金額，得到城中村改造的總規(guī)模超過1.4萬億元，其中深圳、廣州規(guī)模居前，各接近2000億元。
我們通過已公布改造計劃的城市的數(shù)據(jù)驗證估算方法的合理性。今年4月上海市政府公布該市城中村現(xiàn)有規(guī)模點位700余個，涉及11萬戶。根據(jù)上海2021年568萬的城鎮(zhèn)戶數(shù)，可算出城中村改造比例約為1.94%，接近上海自建房屋2.0%的比例，可見估算方法比較合理。
改造的時間跨度多大？目前全國層面尚無統(tǒng)一的時間規(guī)劃，城市層面公布時間跨度不一：青島推動舊城舊村改造“三年攻堅”行動，今年計劃完成投資175億元（約為我們估算青島總投資規(guī)模的三分之一）；合肥要求城中村改造三年內(nèi)基本完成；而上海則明確“城中村”改造項目到2032年底全面完成，跨度長達十年。我們以三年與十年作為城中村改造推進的“靠前發(fā)力”與“穩(wěn)步推進”前景，對應(yīng)每年投資額可達1582億元~4746億元，高于老舊小區(qū)改造的投資規(guī)模。
三、農(nóng)村危房改造：總投資規(guī)?？赡転榘賰|級，或不被統(tǒng)計在固定資產(chǎn)投資項中。
農(nóng)村危房改造作為中央脫貧攻堅頂層設(shè)計中的具體落實項目，2018-2020年的推行力度與規(guī)模較大，隨著2021年“全面小康”目標的實現(xiàn)，農(nóng)村危房改造可能進入收尾期，投資規(guī)模局限性較大。
各省市公布的規(guī)劃中明確農(nóng)村危房改造資金以農(nóng)戶自籌為主、政府補助為輔。根據(jù)地方公共財政支出數(shù)據(jù)，我們假設(shè)農(nóng)村危房改造的政府財政支持比例不少于老舊小區(qū)改造（約50%），則意味著近年農(nóng)村危房改造涉及的投資規(guī)?；騼H為百億規(guī)模。另外，根據(jù)全社會固定資產(chǎn)投資的統(tǒng)計定義，農(nóng)村危房改造投資額被納入農(nóng)村住戶固定資產(chǎn)投資項的可能性更大，并不涉及房地產(chǎn)投資項目。
上周為政策密集部署期，地產(chǎn)
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