>> 東吳證券-宏觀點評：地產(chǎn)放松“鳴哨”，哪些城市可能“領(lǐng)跑”？ -230801
| 上傳日期： |
2023/8/2 |
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| 546KB |
| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
東吳證券 |
| 評級： |
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作者： |
陶川,邵翔 |
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房地產(chǎn)新一輪放松已是“箭在弦上”，不過政策以怎樣的形式落地仍有懸念。通過觀察政治局定調(diào)后各部委及地方響應(yīng)中的表述，我們認(rèn)為本輪地產(chǎn)放松主要聚焦三個方向：①降低首房利率；②存量房貸下調(diào)；③“認(rèn)房又認(rèn)貸”解綁；那么在政策出臺以“因城施策”為主的背景下，哪些城市的地產(chǎn)調(diào)控空間更大？
本輪地產(chǎn)放松的可能走向：7月14日央行發(fā)布會表態(tài)“地產(chǎn)過熱階段出臺政策有調(diào)控空間”結(jié)合7月27日住建部的響應(yīng)、8月1日央行再提“調(diào)整存量房貸”，勾勒出本輪調(diào)控重點：降首套利率、減存量利率、與松綁二套房認(rèn)定；而月底的國常會再提“不同需求、不同城市”也基本坐實政策主要集中在地方層面出臺。
降低首套房貸利率，哪些城市或率先行動？我們認(rèn)為各地主要根據(jù)央行首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制來決定下調(diào)房貸利率的必要性，二線城市中的沈陽、貴陽、福州及廈門，一線城市中的廣州、深圳在6月房價均明顯回落。（城市能級根據(jù)國家統(tǒng)計局70大中城市名單分類，下同）另外，房價持續(xù)疲軟指向需求轉(zhuǎn)弱，或使財政依賴土地出讓及地產(chǎn)交易程度更高的城市政策調(diào)控壓力加大。以此為線索，我們認(rèn)為二線城市中的貴陽、廈門，一線城市中的廣州在下半年進一步下調(diào)首套房貸利率的可能性較大。
存量按揭利率下調(diào)，哪些城市最易松動？存量房貸降息自二季度初的“提前還貸潮”時已有預(yù)期，8月1日召開的央行下半年工作會議中進一步明確了“指導(dǎo)商業(yè)銀行調(diào)整存量個人住房貸款利率”，我們認(rèn)為各銀行即將根據(jù)不同城市情況著手存量房貸降息。
如何確定“存量”的時間區(qū)間？2018-2021年房貸的利率與新增規(guī)模維持高位，而2020年3月開始央行降存量貸款利率定價轉(zhuǎn)為浮動，則將2018-2019年房貸利率作為“存量利率”更加合適?？紤]到存量房貸降息的下限最多是最新的首套房貸利率，由此我們判斷2018-2019年與目前房貸利率加點的“勢能差”越大，存量房貸下調(diào)的壓力越大。二線城市存量與新發(fā)房貸加點利差普遍較高，其中南寧、武漢、鄭州逼近160bp，這些城市近期的存量房貸調(diào)整動態(tài)值得關(guān)注。
“認(rèn)房又認(rèn)貸”解綁，哪些城市還有空間？作為最具代表性的“地產(chǎn)過熱階段出臺”的限購措施，“認(rèn)房又認(rèn)貸”已在多地地產(chǎn)下行時期放松或取消，而目前15個仍繼續(xù)施行該政策的城市（11個二線、4個一線）優(yōu)化空間較大，我們認(rèn)為其中除一線城市核心地帶以外的地區(qū)均有限購解綁可能，以釋放剛需與改善型需求，其中二線城市中的西安、南寧、廈門，一線城市中的廣州、深圳受二套房認(rèn)定放松帶來的利率與首付比例下降受益最大。
風(fēng)險提示：政策定力十足，地產(chǎn)政策出臺不及預(yù)期。海外貨幣政策收緊下外需回落，海外經(jīng)濟提前進入顯著衰退，嚴(yán)重拖累我國出口。政策及數(shù)據(jù)統(tǒng)計不完全。
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