>> 國(guó)盛證券-REITs二季報(bào)及行情點(diǎn)評(píng)：如何看近期的公募REITs市場(chǎng)？-230808
| 上傳日期： |
2023/8/8 |
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pdf 共25頁(yè) |
來(lái)源： |
國(guó)盛證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
楊業(yè)偉 |
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回顧REITs季報(bào)發(fā)布前后的行情，季報(bào)發(fā)布前政策利好疊加部分業(yè)績(jī)較優(yōu)的產(chǎn)品提前發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告，呈現(xiàn)普漲的態(tài)勢(shì)。季報(bào)發(fā)布當(dāng)天不同REITs表現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，季報(bào)發(fā)布后整體二級(jí)價(jià)格因二季報(bào)表現(xiàn)不同而分化，尤其是跟隨可供分配現(xiàn)金流完成的情況。季報(bào)發(fā)布前兩周，7月5日晚間，多家基金管理人紛紛發(fā)布公告稱，公司旗下部分FOF基金將公募REITs納入投資范圍，市場(chǎng)情緒扭轉(zhuǎn)。同時(shí)，13只REITs在7月3日到7月13日（季報(bào)發(fā)布前一周到兩周的時(shí)間）期間首次發(fā)布經(jīng)營(yíng)預(yù)告，疊加效應(yīng)導(dǎo)致REITs季報(bào)發(fā)布前兩周，板塊普漲，且高速板塊漲幅居前。雖然公募REITs市場(chǎng)整體對(duì)于基本面表現(xiàn)鈍化，但季報(bào)后仍有短期的季報(bào)行情。發(fā)布季報(bào)當(dāng)天根據(jù)季報(bào)情況板塊分化。跌幅最大的為華安張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT，當(dāng)日下跌3.66%、2.33%。由于二季度招租進(jìn)展低于預(yù)期，華安張江光大REIT首發(fā)項(xiàng)目張江光大園項(xiàng)目出租率環(huán)比一季度持平，為70.57%，新項(xiàng)目不考慮哲庫(kù)退租，出租率為94.05%；建信中關(guān)村REIT甚至出租率環(huán)比一季度進(jìn)一步下探，引發(fā)拋盤。其次為中國(guó)交建REIT，由于恢復(fù)不及預(yù)期，可供分配現(xiàn)金流完成度較低。表現(xiàn)較好的為鵬華深圳能源REIT、普洛斯REIT和臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)REIT。季報(bào)發(fā)布后一周的時(shí)間，仍處在季報(bào)行情中，根據(jù)季報(bào)表現(xiàn)（尤其是可供分配現(xiàn)金流完成度情況）有所分化。季報(bào)發(fā)布后第二周，市場(chǎng)情緒好轉(zhuǎn)，且保障房及倉(cāng)儲(chǔ)這類債性更強(qiáng)的產(chǎn)品表現(xiàn)更好。
從成交情況熱度來(lái)看，二季度整體維持低位，近期成交換手有所提振，但目前增量資金進(jìn)場(chǎng)有限，后續(xù)仍需觀察增量資金行為。一季報(bào)發(fā)布前后，整體REITs板塊的換手率一度到0.5%附近，7月6日以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)在FOF進(jìn)場(chǎng)等政策利好下情緒好轉(zhuǎn)，換手率明顯提升至1%上下。我們分別計(jì)算了2023年預(yù)期可供分配現(xiàn)金流下、以及實(shí)際H1年化下的各只產(chǎn)品的派息率。配置盤可結(jié)合派息率及IRR情況進(jìn)行選擇，方向上推薦關(guān)注整體景氣度較好的能源類REITs、生態(tài)環(huán)保類REITs、以及經(jīng)營(yíng)更為穩(wěn)定的保障房類REITs。
從Q2 EBITDA完成度來(lái)看，27只REITs中，19只超額完成，8只低于預(yù)期。高速類表現(xiàn)較弱，7只產(chǎn)品中，僅有國(guó)金中國(guó)鐵建高速REIT和華泰江蘇交控REIT兩只完成預(yù)期。另外建信中關(guān)村由于招租不及預(yù)期，單季度完成度只有65.24%。表現(xiàn)最好的是鵬華深圳能源REIT。
從Q2可供分配收益完成情況來(lái)看，27只REITs可供分配現(xiàn)金流中，15只超額完成，12只低于預(yù)期，整體產(chǎn)權(quán)類表現(xiàn)優(yōu)于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類，保障房、倉(cāng)儲(chǔ)類資產(chǎn)表現(xiàn)穩(wěn)定性突出。具體來(lái)看，高速公路類REITs二季度整體通行量環(huán)比下降，7只中5只未完成預(yù)期，僅國(guó)金鐵建REIT、浙商滬杭甬REIT超額完成。生態(tài)環(huán)保類REITs中，中航首鋼綠能REIT受到北京暴雨影響，需觀察后續(xù)恢復(fù)進(jìn)展。園區(qū)類REITs經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)分化較大，其中張江光大REIT、建信中關(guān)村REIT出租率二季報(bào)均未企穩(wěn)，關(guān)注后續(xù)招租進(jìn)展。其他二線城市產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)尚可，廠房REITs經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健。倉(cāng)儲(chǔ)類、保障房類REITs均超額完成，運(yùn)營(yíng)情況繼續(xù)維持穩(wěn)定。能源類REITs整體運(yùn)營(yíng)情況較好，京能光伏REIT和國(guó)電投新能源REIT應(yīng)收賬款占用較大，若將應(yīng)收回收，可供分配現(xiàn)金流也為超額完成。
風(fēng)險(xiǎn)提示：政策不及預(yù)期、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)超預(yù)期、披露口徑偏差
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