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我們認(rèn)為，在政策相對明朗的背景之下，從政策趨勢確立到政策起效的窗口，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期投資中重要的窗口。對于物業(yè)管理來說，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)方問題和部分公司的治理問題被嚴(yán)重壓低的估值，更具備長期投資價(jià)值?；鸪謧}比例相對偏低的現(xiàn)狀，也預(yù)示著未來增量資金進(jìn)入板塊的可能性。政策預(yù)期明確到政策陸續(xù)出臺(tái)的時(shí)間范圍，則正是地產(chǎn)開發(fā)板塊的重要配置窗口期。
　　▍二季度房地產(chǎn)板塊基金持倉仍處低位。2023年二季度，公募基金地產(chǎn)板塊配置市值占公募基金股票投資市值比重1.1%，季度環(huán)比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)板塊在股票市場標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)配置比例不斷下降，而公募基金也持續(xù)低配這一板塊，二季度末板塊重倉持股市值相對于股票市場標(biāo)配低0.3個(gè)百分點(diǎn)。板塊機(jī)構(gòu)重倉持股規(guī)模季度環(huán)比下降15%。
　　▍板塊重倉持股進(jìn)一步調(diào)整，物管板塊投資機(jī)遇顯現(xiàn)。2023年二季度，A股大開發(fā)企業(yè)、A股中型開發(fā)企業(yè)、H股地產(chǎn)開發(fā)公司、A股物業(yè)管理公司和H股物管公司，其公募基金重倉占流動(dòng)股比例較一季度末分別變化-0.27pct，-0.05pct、-0.04pct、-0.43pct、-0.57pct。板塊所有類別的公司的基金持倉占比都有下降，其中物管公司下降最多。和2021年年初相比，公募基金對物業(yè)服務(wù)板塊的持股熱情下降最為明顯。
　　▍政策助推市場情緒變化，三季度以來資金對板塊更加積極。二季度北向及南向資金對于樣本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)仍有明顯減持傾向。但7月以來，隨著政策面和基本面的變化，市場情緒有明顯轉(zhuǎn)向，A股樣本大型開發(fā)企業(yè)和A股樣本物管公司的北向持股比例從2023年二季度末至7月28日，分別提升了0.28和0.29個(gè)百分點(diǎn)，H股樣本物管公司的南向持股比例從2023年二季度末至7月28日提升了0.70個(gè)百分點(diǎn)。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：基金重倉持股不等于公募基金對企業(yè)的持股比例變動(dòng)，從方法論上只能作為公募基金持倉的參考指標(biāo)；行業(yè)基本面短期不會(huì)改善的風(fēng)險(xiǎn)；相關(guān)政策出臺(tái)進(jìn)度或力度不及預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍順應(yīng)產(chǎn)業(yè)周期，積極增配板塊。我們認(rèn)為，在政策相對明朗的背景之下，從政策趨勢確立到政策起效的窗口，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期投資中重要的窗口。對于物業(yè)管理來說，因?yàn)殛P(guān)聯(lián)方問題和部分公司的治理問題被嚴(yán)重壓低的估值，更具備長期投資價(jià)值?；鸪謧}比例相對偏低的現(xiàn)狀，也預(yù)示著未來增量資金進(jìn)入板塊的可能性。我們看好信用和銷售相對良好的開發(fā)企業(yè)，推薦華潤置地、上海臨港，華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、綠城中國等公司。在中長期視角下，我們更看好具備廣闊前景的地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)，包括萬物云、貝殼、華潤萬象生活、中海物業(yè)等。