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本期投資提示：
　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)：上周（23/08/12-23/08/18）34個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交272萬(wàn)平米，環(huán)比+10%；其中，一二線環(huán)比+8%、三四線環(huán)比+27%；8月截至上周末累計(jì)一手房月成交同比-30%，較7月-5pct；其中，一二線同比-27%、三四線同比-51%，分別較7月-5pct和-8.5pct。上周13個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交99萬(wàn)平米，環(huán)比+4%；8月截至上周累計(jì)成交同比-14%，較7月+4pct。庫(kù)存方面，上周15城推盤(pán)114萬(wàn)平米，對(duì)應(yīng)周成交/推盤(pán)比為0.91倍，最近3個(gè)月（23年5-7月）分別為1.10倍、0.98倍和1.10倍。截至上周末，15城可售面積為9,578萬(wàn)平米，環(huán)比+0.1%；3個(gè)月移動(dòng)平均去化月數(shù)為16.3個(gè)月，環(huán)比+0.5個(gè)月，我們認(rèn)為行業(yè)總體仍處于低庫(kù)存階段。
　　主要政策新聞：宏觀方面：國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院第二次全體會(huì)議指出，要著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，繼續(xù)拓展擴(kuò)消費(fèi)、促投資政策空間，提振大宗消費(fèi)。央行發(fā)布2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告；報(bào)告指出，落實(shí)好“金融16條”，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度；因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。央行開(kāi)展4,010億元1年期MLF操作，利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。商務(wù)部等9部門(mén)通知，到2025年在全國(guó)打造500個(gè)左右的縣域商業(yè)“領(lǐng)跑縣”。證監(jiān)會(huì)表示，堅(jiān)持“一企一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。城市更新方面，上海發(fā)行31.5億元棚改專項(xiàng)債，深圳、貴陽(yáng)新增改造項(xiàng)目，山東制定推動(dòng)城市片區(qū)綜合更新改造的若干措施；因城施策方面，南昌提出推行貨幣化和“房票”安置方式；山東、太原等印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展措施。公積金放松政策方面，北京、青島、西寧調(diào)整公積金提取金額，溫州、合肥、昆明等上調(diào)公積金貸款額度，四川鼓勵(lì)再交易房“帶押過(guò)戶”公積金貸款。
　　公司動(dòng)態(tài)跟蹤：7月銷(xiāo)售：23年7月，華僑城A銷(xiāo)售額35億元（-17%）。23H1業(yè)績(jī)：龍湖集團(tuán)上半年?duì)I業(yè)收入620億元（-35%），歸母凈利潤(rùn)80.6億元（+8%），核心凈利潤(rùn)66億元（+1%）；寶龍地產(chǎn)預(yù)期2023半年度利潤(rùn)介乎約2億元-4億元；融創(chuàng)中國(guó)預(yù)期2023半年度公司擁有人應(yīng)占虧損介于150億元至160億元。融資：招商蛇口發(fā)布規(guī)模不超過(guò)50億元公司債券，品種一票面利率為2.79%，期限是3年；品種二票面利率為3.10%，期限是5年。美的置業(yè)發(fā)布“23美的置業(yè)MTN003（綠色）”4.2億元/4.90%/2年綠色中期票據(jù)、“23美的置業(yè)MTN002” 5億元/4.70%/1+1年中期票據(jù)。
　　一周板塊回顧：板塊表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.93%，滬深300指數(shù)下跌2.58%，相對(duì)收益為0.66%，板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大市，在31個(gè)板塊排名中排第18位。個(gè)股表現(xiàn)方面，SW房地產(chǎn)板塊漲跌幅排名前5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為：*ST泛海、渝開(kāi)發(fā)、天房發(fā)展、中迪投資、ST星源，上周漲跌幅排名后5位的房地產(chǎn)個(gè)股分別為金科股份、*ST新聯(lián)、中南建設(shè)、深物業(yè)A、深振業(yè)A。板塊表現(xiàn)方面，物業(yè)管理板塊個(gè)股平均下跌4.96%，滬深300指數(shù)下跌2.58%，相對(duì)收益為-2.38%，板塊表現(xiàn)弱于大市。當(dāng)前主流AH房企23/24PE均值分別為7.2/6.3倍；物管23/24PE均值分別為13/11倍。
　　投資分析意見(jiàn)：近期政治局會(huì)議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會(huì)、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計(jì)核心城市銷(xiāo)售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長(zhǎng)空間打開(kāi)，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評(píng)級(jí)，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬(wàn)科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評(píng)級(jí)，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、萬(wàn)物云、華潤(rùn)萬(wàn)象、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：調(diào)控政策超預(yù)期收緊，銷(xiāo)售去化不及預(yù)期；物管行業(yè)人工成本上行超預(yù)期。