>> 中信證券-中新集團(tuán)(601512)投資價(jià)值分析報(bào)告：優(yōu)質(zhì)園區(qū)運(yùn)營商，多業(yè)態(tài)穩(wěn)健發(fā)展-230821
| 上傳日期： |
2023/8/21 |
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| 1354KB |
| 格式： |
pdf 共30頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
買入（首次） |
作者： |
陳聰,李想,張全國 |
| 下載權(quán)限： |
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中新集團(tuán)（601512.SH）是由中國和新加坡合資成立的園區(qū)開發(fā)企業(yè)，股東結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。公司上市以來業(yè)績穩(wěn)步增長，近3年CAGR達(dá)14%，股利支付率穩(wěn)定30%，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。公司聚焦園區(qū)開發(fā)運(yùn)營，積極吸收新加坡經(jīng)驗(yàn)，并于2009年開始對(duì)外輸出，形成圍繞長三角區(qū)域的多點(diǎn)布局，一級(jí)土地儲(chǔ)備豐厚，持有物業(yè)貢獻(xiàn)穩(wěn)定租金收益。公司通過兩翼業(yè)務(wù)為園區(qū)提供基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，加速產(chǎn)業(yè)發(fā)展，分享產(chǎn)業(yè)成長紅利。我們給予公司2023年10倍PE的估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)12元/股，首次覆蓋，給予“買入”評(píng)級(jí)。
▍中新聯(lián)手打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)品牌。公司是由中國和新加坡合資成立的園區(qū)開發(fā)運(yùn)營企業(yè)，形成以園區(qū)開發(fā)為主體，產(chǎn)業(yè)投資和綠色公用為兩翼的“一體兩翼”發(fā)展格局。公司股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。截至2022年末，中方財(cái)團(tuán)和新方財(cái)團(tuán)分別持有公司46.8%和25.2%的股份。公司管理層由中方和新方人員組成，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，各司其職帶領(lǐng)公司穩(wěn)定發(fā)展。
▍業(yè)績持續(xù)增長，股息穩(wěn)定，財(cái)務(wù)健康。2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入47億元，同比增長21%；歸母凈利潤16億元，2019年上市以來CAGR達(dá)14%，歸母凈利率33.9%。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營業(yè)務(wù)是公司核心業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)當(dāng)期營收和毛利的82%和92%。公司分紅政策穩(wěn)定，2019年來股利支付率始終保持30%，按2022年末的收盤價(jià)測算，公司股息率達(dá)4.0%。公司財(cái)務(wù)安全，2022年三道紅線維持綠檔，貨幣資金覆蓋一年內(nèi)到期有息負(fù)債的1.9倍，短期償債無虞。
▍深耕蘇州工業(yè)園區(qū)，對(duì)外輸出管理經(jīng)驗(yàn)。公司始終聚焦園區(qū)開發(fā)運(yùn)營，既有以土地一級(jí)開發(fā)為主的產(chǎn)城融合園區(qū)業(yè)務(wù)，也有以產(chǎn)業(yè)園區(qū)二級(jí)開發(fā)和運(yùn)營為主的區(qū)中園業(yè)務(wù)。產(chǎn)城融合園區(qū)是公司的主要盈利來源，公司早期深耕蘇州工業(yè)園區(qū)，2009年后開始向外輸出，在長三角的多個(gè)城市均有布局。產(chǎn)城融合園區(qū)儲(chǔ)備豐富，截至2022年末，公司合同履約成本109.9億元，覆蓋園區(qū)開發(fā)運(yùn)營收入的2.8倍，其中2033年以后竣工的項(xiàng)目占比超過71%。
▍管家式服務(wù)助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展，充分受益于C-REITs市場。區(qū)中園業(yè)務(wù)聚焦工業(yè)廠房、特色產(chǎn)業(yè)園、長租公寓的開發(fā)運(yùn)營。截至2022年末，公司區(qū)中園開發(fā)運(yùn)營面積280萬平米，其中160萬平米已投入運(yùn)營。公司為區(qū)中園企業(yè)提供企業(yè)代辦、政策咨詢、人力資源等管家式服務(wù)，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。2022年綜合出租率超90%，運(yùn)營穩(wěn)定。公司有望借助C-REITs市場實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)有序退出，持續(xù)增厚報(bào)表業(yè)績，同時(shí)縮短園區(qū)開發(fā)資金回流周期，提高資金使用效率，貢獻(xiàn)更高ROE。
▍兩翼業(yè)務(wù)加速產(chǎn)業(yè)成長，分享產(chǎn)業(yè)紅利。公司通過綠色公用業(yè)務(wù)，為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)提供高質(zhì)量基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，提高園區(qū)綠色發(fā)展競爭力；通過產(chǎn)業(yè)投資幫助園區(qū)企業(yè)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，加速園區(qū)產(chǎn)業(yè)成長，拉動(dòng)區(qū)域招商投資，快速形成產(chǎn)業(yè)聚集。公司也通過兩翼業(yè)務(wù)，分享園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的價(jià)值創(chuàng)造。
▍風(fēng)險(xiǎn)因素：區(qū)域經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；產(chǎn)城融合業(yè)務(wù)收入不及預(yù)期；區(qū)中園項(xiàng)目出租率不及預(yù)期；投資標(biāo)的估值波動(dòng)；公司綠色公用業(yè)務(wù)進(jìn)展不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)等。
▍盈利預(yù)測、估值與評(píng)級(jí)：公司聚焦園區(qū)開發(fā)運(yùn)營，一級(jí)開發(fā)儲(chǔ)備豐富，后續(xù)收入增長可期；區(qū)中園項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定，在建項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，后續(xù)租金有望穩(wěn)中有增。我們預(yù)計(jì)公司2023E/24E/25E營業(yè)收入55.94/63.55/70.70億元，歸母凈利潤17.61/21.06/22.61億元。當(dāng)前聚焦園區(qū)開發(fā)，持有大量核心資產(chǎn)的園區(qū)企業(yè)在估值上享有更高的溢價(jià)。參考可比公司（張江高科、上海臨港、浦東金橋、南京高科）2023年4-22倍PE，考慮公司剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦園區(qū)開發(fā)運(yùn)營，區(qū)中園項(xiàng)目聚焦圍繞上海的長三角區(qū)域，我們給予公司2023年10倍PE的估值，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)12元/股，首次覆蓋，給予公司“買入”評(píng)級(jí)。
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