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利潤率持續(xù)改善。公司發(fā)布23H1業(yè)績公告，收入15.1億元，同比+38.7%，毛利4.2億元，同比+23.1%，毛利率28.1%，同比-3.6pct，歸母凈利潤2.5億元，同比+17.5%。公司首次派發(fā)中期股息1.2億元，每股港元8.9分，對應(yīng)分紅率50%，年化股息率5.9%。
　　兩大增值服務(wù)推動收入高增長。公司23H1物管收入4.6億元，同比+16%，非業(yè)主增值3.5億元，同比+105%，社區(qū)增值4.0億元，同比+64%，商業(yè)運(yùn)營2.5億元，同比+22%，商業(yè)招租0.5億元，同比-32%。
　　外拓突飛猛進(jìn)，毛利率有所承壓。公司23H1非商在管面積5420萬平米（同比+36.2%），凈增707萬平米，面積增長是物管收入增長的核心驅(qū)動，以公建為主的外拓拉低了平均物業(yè)費(fèi)。后續(xù)來看，公司預(yù)計(jì)能維持每年1500萬平米的在管面積增量，未來3年在管面積增速有望達(dá)到25%，而由于外拓的發(fā)力，收入和毛利的增速或?qū)⒃?0%左右。
　　增值服務(wù)快速增長。23H1公司非業(yè)主增值服務(wù)同比增長1.8億元，其中22H2新增的智能化服務(wù)增加0.5億元，受益于母公司越秀地產(chǎn)的優(yōu)異銷售表現(xiàn)（23H1銷售金額同比增長71.0%），與銷售有關(guān)的前介服務(wù)增加0.9億元，其他服務(wù)增加0.4億元。非業(yè)主增值毛利同比增長42.8%，毛利率降幅較大。23H1社區(qū)增值同比增長1.6億元，主要是以社區(qū)零售為代表的居家服務(wù)增加1.3億元。公司社區(qū)增值從21年以來持續(xù)發(fā)力，取得了較好的成績。社區(qū)增值毛利同比增長54.6%。
　　盈利預(yù)測與投資建議。在母公司越秀地產(chǎn)迅猛發(fā)展的基礎(chǔ)上，公司非業(yè)主增值服務(wù)在收入端受益較大，公司外拓持續(xù)進(jìn)步，社區(qū)增值服務(wù)也持續(xù)發(fā)力，從外部市場獲取業(yè)績的能力持續(xù)增強(qiáng)。預(yù)計(jì)23/24年歸母凈利潤5.0/6.0億元，同比+20.8%/18.5%，我們維持合理價(jià)值5.45港元/股不變，對應(yīng)23/24PE 15x/13x，給予“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示。房地產(chǎn)下行；市場競爭加?。煌馔丶霸鲋捣?wù)不及預(yù)期等