>> 中信證券-銀行業(yè)關(guān)于2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會的點評：如何理解存量按揭利率調(diào)整的可能方向？-230717
| 上傳日期： |
2023/7/17 |
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| 格式： |
pdf 共7頁 |
來源： |
中信證券 |
| 評級： |
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作者： |
肖斐斐，彭博 |
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此報告為加密報告 |
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央行對存量按揭利率調(diào)整持“支持和鼓勵”態(tài)度，后續(xù)銀行間示范效應(yīng)存在；由于樂觀情形和悲觀情形將對于銀行息差和盈利產(chǎn)生較大差異，因此給予商業(yè)銀行更多自主權(quán)、有助銀行依據(jù)實際情況來動態(tài)調(diào)整策略。6月以來的板塊調(diào)整，充分反映投資者對于銀行經(jīng)營走弱的預(yù)期，當(dāng)前板塊估值底部特征明確。
▍事項：7月14日，國新辦舉行2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會。
其中，針對部分存量按揭利率仍處相對較高水平，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾先生提及“按照市場化、法治化原則，我們支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”。
▍存量按揭利率調(diào)整的歷史？
歷史回顧。2008年10月，央行宣布將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍（之前為0.85倍），其中對于存量房貸，其利率調(diào)整主要取決于兩個因素：一是金融機(jī)構(gòu)對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調(diào)整方式的約定。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按原貸款合同約定條款，在綜合評估風(fēng)險的基礎(chǔ)上，自主確定已發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。
銀行執(zhí)行層面存在差異。根據(jù)新華社和中國新聞網(wǎng)報道，2008年10月的利率下限調(diào)整后，在存量按揭利率調(diào)整執(zhí)行上，各家執(zhí)行條件存在一定差異，主要包括如下：①是否存量貸款執(zhí)行0.85倍利率；②有無逾期還款記錄；③有無兩筆以上未結(jié)清房貸；④貸款余額是否大于30萬元等；還有部分銀行要求客戶轉(zhuǎn)入存款、購買理財或辦理信用卡等。
▍不同定價模式的存量按揭利率調(diào)整是否差異？
自2020年3月，央行推進(jìn)存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換以來，存量按揭利率的定價方式主要分為①以LPR為定價基準(zhǔn)加點（加點可為負(fù)值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；②固定利率。我們認(rèn)為，同一銀行的同等條件客戶，兩種方式調(diào)整幅度大致相同，即方式①的加點部分和方式②的整體。
▍當(dāng)前存量按揭的定價水平如何？
目前，央行會定期披露每季度末個人住房貸款余額和季末當(dāng)月的新發(fā)放個人住房貸款利率，2023年上半年新發(fā)放按揭貸款加權(quán)平均利率為4.18%，達(dá)到歷史最低值。由于存量按揭利率調(diào)整影響較大的是2012年以來新發(fā)的按揭貸款，統(tǒng)計來看，2012/2015年以來個人住房貸款凈增量貢獻(xiàn)了當(dāng)前房貸余額的近82%和70%（考慮還款因素，實際新發(fā)貸款規(guī)模占比超過上述數(shù)據(jù)）；基于此，疊加期間的利率降幅，我們估算（肯定與實際數(shù)據(jù)存在偏差）存量按揭貸款平均利率區(qū)間大致為4.7%-5.0%。另外，2015年以來同期按揭的初始定價水平主要落在4.5%-5.75%利率區(qū)間，經(jīng)歷多次LPR調(diào)整后，定價水平主要落在4.05%-5.3%利率（區(qū)間平均數(shù)4.8%-4.9%），側(cè)面佐證上述區(qū)間的合理性。
▍存量按揭利率調(diào)整對銀行的影響如何？
對行業(yè)息差和利潤影響測算。根據(jù)央行披露數(shù)據(jù)，截至2022年末，金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款余額38.8萬億元，有兩個假設(shè)條件會極大的影響測算結(jié)果：（1）存量按揭定價調(diào)整的幅度數(shù)；（2）存量按揭規(guī)模調(diào)整的比例。如果假設(shè)：情形A存量按揭調(diào)整比例20%，定價調(diào)整幅度50bps，對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為1.3bps/1.7%，如果假設(shè)：情形B存量按揭調(diào)整比例70%，定價調(diào)整幅度80bps，對商業(yè)銀行全年凈息差和凈利潤的負(fù)向影響約為7.3bps/9.4%。正是因為兩種情形對于銀行息差和盈利將產(chǎn)生顯著差異，因此如果沒有官方文件出臺強(qiáng)制性要求，則銀行基于當(dāng)前的監(jiān)管期待，仍然存在較大的自主空間。
對上市銀行的影響差異。根據(jù)上市銀行財報統(tǒng)計，截至2022年末，上市國有行、股份制、城農(nóng)商行的平均按揭貸款占比分別為27.7%/15.7%/12.9%，上市銀行按揭貸款占比區(qū)間為【6.1%，31.4%】，因此各家受影響幅度各異。其中大型銀行定價策略具有指導(dǎo)意義。
▍存量按揭利率調(diào)整對經(jīng)濟(jì)的影響如何？
按照情形A/B假設(shè)，對于商業(yè)銀行調(diào)整后首年的利息收入影響空間約為【388億元，2173億元】；而居民按揭月供支出端，按100萬貸款，期限15年，等額本息方式測算，下調(diào)50bps/80bps對應(yīng)全年月供減少約3000元/4900元。我們認(rèn)為，居民消費金融支出的下降可部分增加社會消費支出，部分降低提前按揭還貸壓力。我們預(yù)計，下階段全社會各界的行為和反饋，或?qū)⒊蔀楹罄m(xù)進(jìn)一步出臺更細(xì)節(jié)的金融政策和經(jīng)濟(jì)政策的依據(jù)。
▍風(fēng)險因素：宏觀經(jīng)濟(jì)增速大幅下滑，銀行資產(chǎn)質(zhì)量超預(yù)期惡化；區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度大幅波動；各公司戰(zhàn)略推進(jìn)不及預(yù)期；財政政策、產(chǎn)業(yè)政策超預(yù)期。
▍投資觀點：靜待細(xì)則及銀行跟進(jìn)策略，基本面景氣低位但在預(yù)期以內(nèi)。我們認(rèn)為，由于存量按揭貸款定價存在執(zhí)行層面的較大空間，對銀行息差和盈利產(chǎn)生的負(fù)向影響存在不確定性，但估值已經(jīng)大部分反映政策預(yù)期。另外，6月以來的板塊調(diào)整，也充分反映投資者對于銀行經(jīng)營走弱的預(yù)期，當(dāng)前估值底部特征明確
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