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事件：越秀服務(wù)2023年中期營(yíng)收同比+39%，歸母凈利潤(rùn)同比+18% 
　　公司發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)收入15.1億元，同比增長(zhǎng)38.7%，其中非商業(yè)板塊收入12.1億元，同比+49.4%，商業(yè)板塊收入3億元，同比+7.7%；毛利率28.1%，歸母凈利潤(rùn)2.5億元，同比增長(zhǎng)17.5%；截至2023年6月30日，公司在管面積5880萬(wàn)平，合約面積7750萬(wàn)平，分別較上年末增加13.7%和9.8%。公司宣派2023年中期股息每股0.089港元（0.081元人民幣）。
　　點(diǎn)評(píng)：全國(guó)化戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，增值業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)，中期分紅派息慷慨
　　1)全國(guó)化戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，規(guī)模擴(kuò)張速度加快。上半年公司新簽約合約面積826萬(wàn)平方米，新簽約在管面積844萬(wàn)平方米，較上年同期分別增加65%/55%，公司物管規(guī)模擴(kuò)張速度加快。區(qū)域布局層面，大灣區(qū)依舊是公司項(xiàng)目密度最高的區(qū)域，截至2023年6月30日，公司56.1%在管面積位于大灣區(qū)（對(duì)比2022年末為62.5%），而華中、北方區(qū)域規(guī)模明顯增加，在管面積分別較2022年末增加249/331萬(wàn)平方米，公司跟隨關(guān)聯(lián)方發(fā)展步伐，積極穩(wěn)步地進(jìn)行全國(guó)化擴(kuò)張。
　　2)非商業(yè)板塊表現(xiàn)優(yōu)秀，增值業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)。上半年公司非商業(yè)板塊的社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)表現(xiàn)亮眼，分別實(shí)現(xiàn)收入4億元/3.5億元，同比增長(zhǎng)64%/105%，毛利同比增長(zhǎng)55%/43%，是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)；社區(qū)增值方面，公司通過(guò)新零售、美居、經(jīng)紀(jì)、社區(qū)商業(yè)、智能化五大平臺(tái)共同發(fā)力，深度挖掘業(yè)主社區(qū)居住消費(fèi)和資產(chǎn)管理需求，服務(wù)類型多樣化，服務(wù)客戶有所增加。
　　非業(yè)主增值業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主要得益于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的服務(wù)需求增加，關(guān)聯(lián)方越秀地產(chǎn)，2023年上半年銷售金額836億元，同比上升71%，預(yù)計(jì)給越秀服務(wù)帶來(lái)較大的案場(chǎng)服務(wù)業(yè)務(wù)增量；根據(jù)2022年5月20日公告，公司與廣州越秀及越秀地產(chǎn)簽訂智能化服務(wù)協(xié)議，提供智能產(chǎn)品（如視頻監(jiān)控、門禁系統(tǒng)等）的銷售和安裝等服務(wù)，2023、2024年的關(guān)聯(lián)交易金額上限分別為5.3/6.9億元，該服務(wù)于2022年下半年開(kāi)始推出，后續(xù)在智慧社區(qū)建設(shè)推動(dòng)下，智能化業(yè)務(wù)需求仍有一定支撐。
　　3)現(xiàn)金流充沛，慷慨派息。截至2023年6月30日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物46.2億元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生較為充沛的現(xiàn)金流，上半年分紅比例約50%，較為慷慨。
　　盈利預(yù)測(cè)、估值與評(píng)級(jí)：公司關(guān)聯(lián)方經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，項(xiàng)目交付有穩(wěn)定保障，給予公司非業(yè)主增值業(yè)務(wù)有力支持；在手資金較為充裕，規(guī)模擴(kuò)張動(dòng)力較強(qiáng)，積極派發(fā)中期股息回饋股東；股權(quán)激勵(lì)方案發(fā)布，為中長(zhǎng)期發(fā)展注入活力。我們維持公司2023-2025年歸母凈利潤(rùn)為5.1億元/6.1億元/7.1億元，對(duì)應(yīng)EPS為0.33/0.40/0.46元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)2023-2025年P(guān)E為9倍/7倍/6倍，估值具備較強(qiáng)吸引力，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：外拓不及預(yù)期，商業(yè)板塊恢復(fù)不及預(yù)期。