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核心觀點(diǎn)
　　 2023年7月5日，多家基金管理公司發(fā)布公告，明確公募REITs納入FOF基金投資范圍。一方面，潛在增量資金的入場是當(dāng)前公募REITs市場投資者最為期待的，雖然實(shí)際投資規(guī)模尚不確定，但事件本身或能扭轉(zhuǎn)存量資金持續(xù)的做空情緒。另一方面，F(xiàn)OF基金的入場或?qū)@著緩和公募REITs解禁前后面臨的利空環(huán)境。建議投資者短期重點(diǎn)關(guān)注上市時(shí)間滿1年、2年或即將滿1年，同時(shí)底層資產(chǎn)基本面穩(wěn)定、且具備估值優(yōu)勢的標(biāo)的。
　　▍事項(xiàng)：2023年7月5日，包括易方達(dá)基金、南方基金、銀華基金、天弘基金、東方紅資產(chǎn)管理等在內(nèi)的多家基金管理公司發(fā)布公告，明確公募REITs納入FOF基金投資范圍。此前，公募基金主要以基金管理人身份參與公募REITs市場，投資端以專戶產(chǎn)品為主。FOF基金投資范圍覆蓋公募REITs有助于拓寬公募基金角色，豐富REITs市場參與機(jī)構(gòu)形態(tài)。
　　▍今年以來C-REITs市場出現(xiàn)持續(xù)的縮量下跌。截至2023年7月5日，中證REITs（收盤）指數(shù)和中證REITs（收盤）全收益指數(shù)年內(nèi)跌幅分別達(dá)到-23.17%和-19.89%，各標(biāo)的均出現(xiàn)不同程度下跌。引發(fā)市場持續(xù)走弱的原因較為復(fù)雜，既包括部分底層資產(chǎn)經(jīng)營承壓的基本面因素，又有因市場仍處發(fā)展初期而出現(xiàn)的流動(dòng)性不足、投資者投資策略單一、標(biāo)的估值體系不完善、特許經(jīng)營權(quán)REITs填息效應(yīng)不明顯等內(nèi)生因素。但從理性的視角出發(fā)，持續(xù)數(shù)月的回調(diào)已經(jīng)導(dǎo)致部分標(biāo)的出現(xiàn)脫離基本面的超跌，疊加估值層面的優(yōu)勢，公募REITs的配置價(jià)值正不斷凸顯。
　　▍ FOF基金明確可投公募REITs，料公募REITs市場迎來增量資金。根據(jù)各家基金管理公司發(fā)布的公告內(nèi)容：
　　1． FOF基金的投資范圍明確涵蓋“公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”。考慮到普通FOF基金的被投資基金要求運(yùn)作期限不少于1年、最近定期報(bào)告披露的基金凈資產(chǎn)不低于1億元；養(yǎng)老FOF基金的被投資基金要求成立時(shí)間不少于2年、最近兩年平均季末基金凈資產(chǎn)不低于2億元，截至7月5日，28只存量公募REITs中，共有12只標(biāo)的滿足普通FOF基金投資要求，其中首批上市發(fā)行的9只REITs還滿足養(yǎng)老FOF基金的投資要求（具體標(biāo)的名單見附錄圖1）。
　　2．養(yǎng)老FOF基金與公募REITs的適配度較強(qiáng)。此次修訂暫時(shí)僅涉及基金管理人旗下的部分FOF基金，以易方達(dá)為例，“本次修訂涉及基金管理人旗下9只基金中基金”，其中包括普通FOF基金和養(yǎng)老FOF基金。從海外成熟市場經(jīng)驗(yàn)來看，以美國為例，REITs在美國養(yǎng)老金投資中發(fā)揮著重大的作用，不僅體現(xiàn)出較優(yōu)的性價(jià)比，同時(shí)在資產(chǎn)配置中充當(dāng)了分散風(fēng)險(xiǎn)提高收益的重要角色。根據(jù)NAREIT測算的養(yǎng)老目標(biāo)日期基金（TDF）的固收-股票-REITs的最優(yōu)權(quán)益組合中，REITs在不同退休年限的投資組合中占比為6.3%-15.3%。截至2023年7月4日，我國FOF基金規(guī)模已達(dá)1972.11億元，其中養(yǎng)老FOF基金規(guī)模為885億元，養(yǎng)老FOF基金的期限與公募REITs的適配性較強(qiáng)。
　　▍投資策略：盡管當(dāng)前市場仍然表現(xiàn)低迷，但其中不乏積極因素。對于此次部分FOF基金明確可投公募REITs，我們認(rèn)為：一方面，潛在增量資金的入場是當(dāng)前公募REITs市場投資者最為期待的，雖然實(shí)際投資規(guī)模尚不確定，但事件本身或能扭轉(zhuǎn)存量資金持續(xù)的做空情緒。同時(shí)，考慮到公募REITs的估值處于歷史低位，增量資金的入場或更快更積極，以抓住當(dāng)下市場偏離基本面的超跌所帶來的底部機(jī)會。另一方面，過去當(dāng)公募REITs上市滿一年臨近解禁時(shí)點(diǎn)時(shí)，市場的做空情緒往往較為集中，而FOF基金的入場或?qū)@著緩和公募REITs解禁前后面臨的利空環(huán)境，甚至可能扭轉(zhuǎn)為利多。建議投資者短期重點(diǎn)關(guān)注上市時(shí)間滿1年、2年或即將滿1年，同時(shí)底層資產(chǎn)基本面穩(wěn)定、且具備估值優(yōu)勢的標(biāo)的。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)因素：REITs底層資產(chǎn)所在行業(yè)出現(xiàn)超預(yù)期政策，包括高速公路通行費(fèi)減免、產(chǎn)業(yè)園區(qū)租金減免等；國內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面修復(fù)不及預(yù)期或?qū)Φ讓淤Y產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面影響；地緣政治因素等不確定性影響市場風(fēng)險(xiǎn)偏好。