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核心觀點(diǎn)
　　兩部門發(fā)布關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知。我們認(rèn)為，政策重點(diǎn)從逆周期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)，需求側(cè)有望在2023年底前走穩(wěn)，政策的變化是符合行業(yè)實(shí)際情況的，也是有利于宏觀經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的。
　　▍事件：中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，指出《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日，并強(qiáng)調(diào)其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。
　　▍7月開始房地產(chǎn)基本面進(jìn)一步下行?；诟鞒鞘蟹抗芫志W(wǎng)站的數(shù)據(jù)測(cè)算，7月1-8日，我們跟蹤的樣本城市新房網(wǎng)簽套數(shù)同比下降36%，降幅環(huán)比擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)，樣本城市二手房套數(shù)同比下降23%，降幅擴(kuò)大21.4個(gè)百分點(diǎn)，新房和二手房降幅均比6月環(huán)比擴(kuò)大。我們預(yù)計(jì)7月份房地產(chǎn)景氣或進(jìn)一步下滑。需要指出的是，除非外力干預(yù)，房地產(chǎn)基本面下行有螺旋強(qiáng)化效應(yīng)。一旦市場(chǎng)明確了下行趨勢(shì)，二手掛牌可能增加，企業(yè)融資可能更加困難，房?jī)r(jià)可能因此進(jìn)一步下行。
　　▍政策的重點(diǎn)從逆周期調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)向防風(fēng)險(xiǎn)。本次政策延長(zhǎng)期限主要涉及兩項(xiàng)政策，分別為金融機(jī)構(gòu)存量貸款展期和債務(wù)新老劃斷后的盡職免責(zé)處理，相應(yīng)期限均調(diào)整到2024年12月31日。此外，融資的三支箭也在加快落地?？傮w而言，我們認(rèn)為對(duì)房企的融資政策維持了此前的態(tài)度，即政策不是為了“翻轉(zhuǎn)”房地產(chǎn)周期，不是在房地產(chǎn)周期向下時(shí)試圖推動(dòng)周期向上，而是適當(dāng)對(duì)沖房地產(chǎn)周期下行所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)集聚。我們認(rèn)為，政策本身的變化是符合我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的具體情況的，也是有利于宏觀經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的。
　　▍政策進(jìn)一步蓄力，預(yù)計(jì)需求側(cè)有望在2023年年底前走穩(wěn)。今年上半年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求側(cè)政策進(jìn)入真空期，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，目前70個(gè)城市中已經(jīng)有55個(gè)城市二手住宅房?jī)r(jià)下跌，且二手房掛牌量不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)基本面出現(xiàn)螺旋向下的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)缺乏基本面的自我修復(fù)機(jī)制。但是，當(dāng)前政策工具箱儲(chǔ)備依然十分豐富，特別是在一些核心城市，限購(gòu)、限貸、限價(jià)和按揭利率（特別是二套房）還有進(jìn)一步的調(diào)整空間。我們認(rèn)為，隨著基本面持續(xù)下行，尤其是一線核心城市確認(rèn)房?jī)r(jià)下跌，2023年四季度有望是政策進(jìn)一步放開的季度。本次《通知》也再提要抓好落實(shí)因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
　　▍維持2023年房地產(chǎn)基本面兩頭高中間低的判斷，理性看待2023年三季度繼續(xù)下探的樓市基本面。我們認(rèn)為，政策并不是不干預(yù)市場(chǎng)，只不過政策的目標(biāo)不是逆周期調(diào)節(jié)，是防范風(fēng)險(xiǎn)，包括防范金融風(fēng)險(xiǎn)，防范居民資產(chǎn)負(fù)債表風(fēng)險(xiǎn)，防范地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等。我們預(yù)計(jì)，全年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面兩頭高、中間低，2023年三季度有可能是全年基本面最為低落的時(shí)間點(diǎn)。我們建議投資者理性看待這種基本面的下行。當(dāng)前的基本面下行預(yù)計(jì)既是行業(yè)面臨長(zhǎng)期壓力的有序釋放，也料將成為行業(yè)在2023年底銷售再次上行之前的必要調(diào)整。我們維持對(duì)全年行業(yè)銷售正增長(zhǎng)的預(yù)測(cè)不變。
　　▍風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)基本面下行速度快于預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；部分房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。
　　▍回首向來(lái)蕭瑟處，也無(wú)風(fēng)雨也無(wú)晴。我們不建議將任何一次政策視為房?jī)r(jià)上漲的號(hào)角。房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。我們堅(jiān)信，政策具備很強(qiáng)的定力，目標(biāo)是防范風(fēng)險(xiǎn)，不是逆周期調(diào)節(jié)。在行業(yè)走向穩(wěn)定的過程中，具備融資優(yōu)勢(shì)、開發(fā)優(yōu)勢(shì)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將顯著占據(jù)上風(fēng)。尤其是資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)一項(xiàng)，在歷史上重要性可能微不足道，今天則變得越發(fā)重要。房地產(chǎn)企業(yè)的策略逐漸走向趨同，“微操”就成為了決定企業(yè)勝敗的重要指標(biāo)。