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我們測算當前全國住宅專項維修資金余額超過8000億。但是，住宅專項維修資金在不同小區(qū)分布嚴重不均，提取流程不科學導致提取率過低。很多小區(qū)“未老先衰”，住宅使用無法達到設計預期。我們認為，如果能夠建立住房體檢制度，大力推動維修資金提取率提升，可以使得可持續(xù)運維的小區(qū)占比提升到85%左右，如果住房養(yǎng)老金制度全面建立，則可以推動全社會存量小區(qū)可持續(xù)運維。所以，我們認為便利維修資金提取，擴大小區(qū)運維投入是大勢所趨。我們測算，未來幾年小區(qū)運維增量投入的峰值將超過千億，長期而言，住宅專項維修資金的年支出規(guī)模將維持在800億左右的穩(wěn)態(tài)。
　　▍住宅專項維修資金是我國住房運維的專項制度安排。1998年國務院在推動住房制度改革文件中首次提出建立住房公用部位、設備和小區(qū)公共設施的專項維修資金。2007年原建設部聯(lián)合財政部發(fā)布《住宅專項維修資金管理辦法》，對相關資金的使用范圍、交存比例、使用流程、可投資標的、監(jiān)督管理與法律責任做出了較為清晰的規(guī)定，基本構建了資金全流程管理體系，是我國現(xiàn)行住宅專項運維資金來源管理的核心法規(guī)。
　　▍地方在全國框架下積極推動住宅專項維修資金制度優(yōu)化。針對當前維修資金總量不足，使用困難等問題，各地主要通過靈活調整維修資金繳付、簡化資金使用流程、鼓勵業(yè)委會自主管理等方式予以優(yōu)化。資金使用流程與監(jiān)督方面，大部分城市針對屋面防水損壞、電梯故障等可能涉及重大公眾利益的情況設置了專門的應急預案，允許在不通過業(yè)主大會表決同意的情況下快速支取住宅專項維修資金，優(yōu)先完成相應項目的維修。部分地方同時建立信息披露平臺，提高資金透明度，降低業(yè)主參與門檻。
　　▍我們測算當前住宅專項維修資金余額超過8000億，但提取率嚴重偏低，且分布不均，估算有約一半的存量小區(qū)處于運營資金不充裕的狀態(tài)。總體來說，我國的住房專項維修資金規(guī)模龐大。雖然目前缺乏權威的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但根據(jù)2000年以來130億平米的竣工面積和平均建安成本估計，參考各地較低的提取利用現(xiàn)狀，我們預計全國住房維修資金賬戶總計有超過8000億元資金沉淀。但與此同時，維修資金提取流程相對復雜，居民形成共識相對困難，維修資金的繳存本身又是新房多，老房少，部分小區(qū)維修資金無法妥善利用，部分小區(qū)賬戶又明顯不足，二次籌集困難。我們預計，我國有約一半的存量小區(qū)可能存在運營資金投入不夠的情況，從而影響我國居民居住品質，大量小區(qū)“未老先衰”。
　　▍我們認為，住房養(yǎng)老金改革的最緊迫一步是建立住房體檢制度，有效提升住宅專項維修資金提取率。實際上，在住房運維領域的問題并不是資金不足，而經常是資金利用效率太低——可能存在的接近萬億資金沉淀，恰是未來強化住房運維投入的重要物質基礎。我們認為，即便只是提升住房維修資金的使用效率，就有可能覆蓋85%的小區(qū)持續(xù)運維問題。但當前的資金提取流程之下，由于沒有權威客觀的住房體檢安排，業(yè)主普遍缺乏專業(yè)能力判斷是否應該提取維修資金，而監(jiān)管也傾向于“把錢留給未來”，客觀上導致一些小區(qū)錯過了最佳運維時間。此外，住房養(yǎng)老金籌集的多元化，也是重要的改革方向。提高住房維修資金的提取率，也不等同于“簡單放水”，仍需要強化資金利用監(jiān)管來配合。我們相信，一個可持續(xù)的住房養(yǎng)老金制度，其年開支規(guī)模應該在中長期和收入規(guī)模相一致。假設未來沒有開源，按照當前繳費標準計算，年住房養(yǎng)老金開支增量也有望超過600億元。由于需要補歷史欠賬，我們認為短期住房運維增量開支峰值將達到1131億元。
　　▍風險因素：我國存量住房的使用情況，尤其是住房維修資金的利用情況，確實缺乏權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)。我們的測算結果可能與實際情況存在較大差異。住房養(yǎng)老金政策出臺不及預期的風險。