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核心觀點(diǎn)
　　2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3834億元，同比增長(zhǎng)4.8%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)19.2億元，同比下降29.6%。公司業(yè)績(jī)下滑主要是受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算及大宗商品價(jià)格波動(dòng)影響。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1244億元，同比增長(zhǎng)51.1%，銷(xiāo)售顯著復(fù)蘇。拿地方面，公司上半年獲地52宗，拿地金額721億元，同比增長(zhǎng)14.3%，權(quán)益拿地金額466億元，權(quán)益拿地強(qiáng)度53.3%，截至6月末公司土儲(chǔ)面積2347萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)貨值3548億元，其中一二線城市占比超70%。2023年上半年，公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3505億元，同比增長(zhǎng)3.2%，營(yíng)收規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。公司房地產(chǎn)和供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)亮眼，業(yè)績(jī)有望逐步觸底回升。
　　事件
　　2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3834億元，同比增長(zhǎng)4.8%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)19.2億元，同比下降29.6%。
　　簡(jiǎn)評(píng)
　　公司業(yè)績(jī)下滑，主要受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算及大宗商品價(jià)格波動(dòng)影響。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3834億元，同比增長(zhǎng)4.8%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)19.2億元，同比下降29.6%。公司業(yè)績(jī)下滑主要是由于：1）房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，上半年實(shí)現(xiàn)毛利率15.0%，較上年同期下降0.9個(gè)百分點(diǎn)；聯(lián)發(fā)集團(tuán)上年同期取得股票處置收益0.79億元，本期無(wú)此事項(xiàng)。2）供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)方面，報(bào)告期內(nèi)大宗商品價(jià)格劇烈波動(dòng)，大宗商品集采分銷(xiāo)和汽車(chē)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)利潤(rùn)較上年同期下降；上年同期收購(gòu)建發(fā)新勝控制權(quán)貢獻(xiàn)歸母凈利潤(rùn)1.15億元，本期無(wú)此事項(xiàng)。
　　銷(xiāo)售顯著復(fù)蘇，積極于核心城市拿地。2023年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額1244億元，同比增長(zhǎng)51.1%，其中建發(fā)房產(chǎn)銷(xiāo)售額942億元，同比增長(zhǎng)36.6%，聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷(xiāo)售額302億元，同比增長(zhǎng)103.2%。拿地方面，公司上半年獲地52宗，拿地金額721億元，同比增長(zhǎng)14.3%，權(quán)益拿地金額466億元，權(quán)益拿地強(qiáng)度53.3%。
　　截至6月末公司土儲(chǔ)面積2347萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)貨值3548億元，其中一二線城市占比超70%。
　　供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。2023年上半年，公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收3505億元，同比增長(zhǎng)3.2%，營(yíng)收規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。黑色、有色、礦產(chǎn)品等公司經(jīng)營(yíng)的主要大宗商品經(jīng)營(yíng)貨量超9700萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)超11%。公司加快國(guó)際化步伐，上半年實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口和國(guó)際業(yè)務(wù)總額超198億美元，同比增長(zhǎng)近7%，占供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)比重近41%。公司建立了覆蓋全國(guó)、鏈接海外的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)，截至6月末，公司在全球合作的倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)點(diǎn)超4000個(gè)。
　　維持盈利預(yù)測(cè)和買(mǎi)入評(píng)級(jí)不變。我們預(yù)測(cè)2023~2025年公司EPS分別為2.24/2.58/3.05元。我們認(rèn)為公司兩大業(yè)務(wù)成長(zhǎng)型地產(chǎn)和頭部供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)雙輪驅(qū)動(dòng)其未來(lái)高速增長(zhǎng)，維持買(mǎi)入評(píng)級(jí)和目標(biāo)價(jià)19.75元不變。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)商業(yè)模式為根據(jù)商品成交額并按照一定比例收取固定的費(fèi)用，2022年以來(lái)大宗商品價(jià)格下滑，公司收入規(guī)模和盈利能力都有可能受到?jīng)_擊，公司積極拓展供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)品類(lèi)和區(qū)域，但新品類(lèi)和新區(qū)域都需要培育的過(guò)程，且過(guò)程中面臨風(fēng)險(xiǎn)。此外，海外業(yè)務(wù)是公司供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的重要組成，當(dāng)前海外主要經(jīng)濟(jì)體面臨衰退，俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)也帶來(lái)地緣政治風(fēng)險(xiǎn)，都有可能對(duì)公司業(yè)務(wù)造成影響。2）公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊由建發(fā)房產(chǎn)和聯(lián)發(fā)集團(tuán)兩個(gè)主體運(yùn)營(yíng)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在三四線城市有較多存貨，或?qū)句N(xiāo)售造成拖累，此外，當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售拐點(diǎn)為現(xiàn)，盡管建發(fā)房產(chǎn)布局于核心城市的核心區(qū)域，在過(guò)去取得了優(yōu)異的的銷(xiāo)售成績(jī)，但這并不能代表未來(lái)。3）公司于2023年6月29日收到上海證券交易所出具的《關(guān)于廈門(mén)建發(fā)股份有限公司向原股東配售股份申請(qǐng)文件的審核問(wèn)詢函》，上交所審核機(jī)構(gòu)對(duì)公司提交的向原股東配售股份并在主板上市申請(qǐng)文件進(jìn)行了審核，并形成了首輪問(wèn)詢問(wèn)題。項(xiàng)目正在推進(jìn)中，存在不確定性。