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1.政策綜述：8月25日住建部、人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，之后重點(diǎn)城市也陸續(xù)發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”的通知。8月31日人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》兩個(gè)文件，不再區(qū)分“限購(gòu)”和“不限購(gòu)”城市，將首套和二套住房貸款的最低首付比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%；二套住房利率政策下限調(diào)整為L(zhǎng)PR+20BP，首套住房利率政策下限仍為L(zhǎng)PR-20BP。
　　2.存量按揭利率調(diào)整，重點(diǎn)解決新增房貸利率與存量利率差距大問(wèn)題，對(duì)銀行息差和利潤(rùn)影響可控。LPR加點(diǎn)幅度較多階段集中在2017年7月至2022年6月，期間累計(jì)凈增貸款規(guī)模為18.76萬(wàn)億元，占同口徑金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款增量比重為20.44%。假設(shè)未有調(diào)整月供周期，測(cè)算加權(quán)平均利率為5.49%，與增量貸款利率（4.11%）拉開(kāi)差距，調(diào)降存量利率的必要性提升。假設(shè)統(tǒng)一下調(diào)30BP、50BP、100BP，對(duì)銀行凈息差的影響分別是0.34BP、-0.53BP、-3.28BP，對(duì)銀行凈利潤(rùn)的影響分別是-0.19%、-0.3%、-1.86%。高利率除影響地產(chǎn)銷(xiāo)量外，也會(huì)制約投資和消費(fèi)。假設(shè)100萬(wàn)按揭貸款利率下調(diào)100BP，預(yù)計(jì)節(jié)約月供558元，拓展到所有需要調(diào)整的存量房貸，第一年累計(jì)節(jié)約利息約1866億元，同時(shí)提前還款率下降大約釋放資金1.7萬(wàn)億元，假設(shè)居民消費(fèi)意愿為25%左右，累計(jì)用于消費(fèi)的資金為4687.6億元，帶動(dòng)社會(huì)零售消費(fèi)品總額增長(zhǎng)約1.77%。
　　3.“認(rèn)房不認(rèn)貸”主要受益群體有兩類(lèi)：本地置換群體、在本地購(gòu)首套房但在外地有貸款記錄的異地剛需群體。截至2023年8月30日，全國(guó)有9個(gè)重點(diǎn)城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，包括北京、上海、廈門(mén)、西安等，考慮到政策時(shí)滯，也將廣州和深圳也納入列表。2021年以上10個(gè)城市（不含廈門(mén)）的商品住宅銷(xiāo)售面積1.58億方。且由于高能級(jí)城市存量房市場(chǎng)較活躍，根據(jù)我們測(cè)算，以上10個(gè)城市新房和二手房成交面積合計(jì)為2.4億方。假設(shè)全面執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，按照一線城市和非一線城市受益于此次“認(rèn)房不認(rèn)貸”的成交面積占總成交面積的比例分別為60%、30%來(lái)估算，我們測(cè)算出以上10個(gè)城市新建商品住宅和二手房成交面積合計(jì)或增加42.1%至34741萬(wàn)方。
　　4.綜上，預(yù)計(jì)認(rèn)房不認(rèn)貸和存量房貸利率下行兩項(xiàng)政策在2023年和2024年分別拉動(dòng)GDP上行0.17%和0.18%。雖然幅度不大，但由于是增量拉動(dòng)，也就意味著房地產(chǎn)持續(xù)下行勢(shì)頭得以遏制，房地產(chǎn)流動(dòng)性逐步好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)市場(chǎng)信心逐步恢復(fù)。信心對(duì)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而言極其重要。
　　5.歷次重大利好政策對(duì)市場(chǎng)的催化效果：歷史上房地產(chǎn)利好政策有8輪，其中3輪在短期內(nèi)對(duì)銷(xiāo)售面積有提振效果，4輪短期內(nèi)對(duì)于平均房?jī)r(jià)有提振效果。對(duì)于A股市場(chǎng)而言，歷次地產(chǎn)放松政策的短期影響并不十分顯著，但適當(dāng)拉長(zhǎng)時(shí)間維度，仍有助于推動(dòng)市場(chǎng)整體回暖，其中對(duì)銀行業(yè)行情的效果較為明顯，對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈尤其是鋼鐵、建筑材料、建筑裝飾、房地產(chǎn)、家電等也有提振效果