>> 粵開(kāi)證券-【粵開(kāi)宏觀】房地產(chǎn)政策優(yōu)化后，還存在的地產(chǎn)灰犀牛及應(yīng)對(duì)-230903
| 上傳日期： |
2023/9/3 |
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來(lái)源： |
粵開(kāi)證券 |
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作者： |
羅志恒,馬家進(jìn) |
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8月25日以來(lái)，房地產(chǎn)利好政策密集出臺(tái)，主要包括三個(gè)方面：一是首套住房執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，北上廣深四個(gè)一線城市均跟進(jìn)落實(shí)；二是擴(kuò)充地方政府“因城施策”工具箱，下調(diào)首付比例和房貸利率下限；三是降低存量首套住房貸款利率。
一、上述政策有何影響？
穩(wěn)地產(chǎn)政策的方向發(fā)生調(diào)整，從此前供給端保交樓、房企紓困的“輸血”轉(zhuǎn)向提振市場(chǎng)需求、加快銷(xiāo)售回款的“造血”，需求端更好滿足居民剛性和改善性住房需求，降低購(gòu)房門(mén)檻和成本。預(yù)計(jì)政策效果存在結(jié)構(gòu)性分化，可能出現(xiàn)如下影響：
其一，一二線城市銷(xiāo)售將好于三四線城市。認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首付比例和房貸利率下限，主要影響一二線核心城市，三四線城市此前基本不受約束。相應(yīng)地，這部分被抑制的購(gòu)房需求，也將在一二線核心城市中釋放，甚至可能還會(huì)分流走周邊城市的部分需求。
其二，新房和大戶(hù)型二手房銷(xiāo)售將好于老破小。從積壓需求的結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善性需求的數(shù)量要高于剛性需求。此外，改善性需求要通過(guò)“賣(mài)一買(mǎi)一”的方式才能享受首套房政策，這將增加剛需二手房的供給。改善性需求釋放會(huì)提振新房和大戶(hù)型二手房的銷(xiāo)售和價(jià)格，小戶(hù)型二手房則同時(shí)面臨剛性需求釋放和供給增加，成交量將明顯上升，但房?jī)r(jià)可能不會(huì)有太大波動(dòng)。
其三，降低存量首套住房貸款利率，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大，其主要作用有二：一是降低居民還貸壓力，增強(qiáng)消費(fèi)能力，進(jìn)而提振消費(fèi)；二是削弱居民提前還貸動(dòng)機(jī)，減少違規(guī)使用消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)貸的行為，提高商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性和資產(chǎn)的安全性。但需要注意商業(yè)銀行息差縮窄，要提前防范化解中小銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域還存在哪些困難？
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨較大困難，穩(wěn)地產(chǎn)政策傳導(dǎo)過(guò)程中存在難點(diǎn)堵點(diǎn)，背后既有行政性措施的不合理干預(yù)，也有市場(chǎng)低迷背景下微觀主體理性選擇導(dǎo)致的合成謬誤。
1、部分城市的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)嚴(yán)，增加了不必要的購(gòu)房門(mén)檻和成本。以北京為例，現(xiàn)行的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)制定于2014年，五環(huán)內(nèi)普宅總價(jià)的上限是468萬(wàn)元。然而隨著近十年來(lái)房?jī)r(jià)上漲，許多原本是普宅的房子如今都被動(dòng)變成了“豪宅”，在二手房交易時(shí)將增加購(gòu)房者的首付金額或稅費(fèi)成本。詳細(xì)案例參見(jiàn)正文。
2、三四線城市居民擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌，觀望情緒拖累地產(chǎn)銷(xiāo)售。不同于一二線城市仍有政策儲(chǔ)備，三四線城市的穩(wěn)地產(chǎn)政策基本上已經(jīng)“應(yīng)出盡出”，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍較低迷。在樓市低迷、房?jī)r(jià)存在下跌風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，有購(gòu)房需求的居民也會(huì)保持觀望，進(jìn)一步加劇樓市低迷，形成負(fù)向循環(huán)。
3、新房限價(jià)制約了房企銷(xiāo)售回款能力，扭曲了樓市的價(jià)格信號(hào)和資源配置。當(dāng)前部分城市的新房限價(jià)政策，干擾了房企的正常銷(xiāo)售回款，加劇其資金鏈緊張狀況。在政府限價(jià)干預(yù)下，部分低能級(jí)城市的新房?jī)r(jià)格高于周邊二手房?jī)r(jià)，主管部門(mén)擔(dān)心房?jī)r(jià)指標(biāo)下行，通過(guò)約談等方式避免降價(jià)，導(dǎo)致庫(kù)存去化艱難；部分高能級(jí)城市的新房?jī)r(jià)格又低于周邊二手房?jī)r(jià)，壓縮房企利潤(rùn)空間，并誘發(fā)居民投機(jī)套利行為，有必要提高對(duì)房?jī)r(jià)的容忍度，發(fā)揮出市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力。
4、部分爛尾樓盤(pán)難以“保交樓”，市場(chǎng)化資金不愿也不敢介入。部分樓盤(pán)或剩余貨值不高、或銷(xiāo)售前景不佳、或債務(wù)糾紛復(fù)雜，難以吸引市場(chǎng)化資金介入，地方政府也沒(méi)有足夠的財(cái)力提供救助。截至2023年二季度，央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具中，房企紓困專(zhuān)項(xiàng)再貸款的使用量為0，保交樓貸款支持計(jì)劃的2000億元額度中僅使用了5億元。
5、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)上升，加劇房企的外部融資難度。當(dāng)前房企的融資難問(wèn)題不在于政策約束，而是市場(chǎng)參與意愿不足。例如，“金融十六條”明確提出按照“后進(jìn)先出”原則，問(wèn)題項(xiàng)目剩余貨值的銷(xiāo)售回款要優(yōu)先償還新增配套融資和專(zhuān)項(xiàng)借款；商業(yè)銀行若按要求提供此類(lèi)配套融資，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員“盡職免責(zé)”。但商業(yè)銀行作為市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)主體，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)上升的風(fēng)險(xiǎn)收益比，缺乏參與的動(dòng)力。
三、如何化解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局？
在堅(jiān)持“房住不炒”定位，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則的前提下，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)僵局仍有化解之策。
一方面，“全國(guó)一盤(pán)棋”與“因城施策”相結(jié)合?！耙虺鞘┎摺庇欣谔岣哒叩尼槍?duì)性和有效性，但有些方面仍需中央的統(tǒng)一管理和指導(dǎo)，以避免各地政策出現(xiàn)外部性或調(diào)整不及時(shí)。例如，地方政府為了當(dāng)?shù)貥潜P(pán)保交樓，對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管過(guò)度嚴(yán)格，導(dǎo)致房企的部分合規(guī)資金不能跨區(qū)域調(diào)動(dòng)，結(jié)果使得其他地方的樓盤(pán)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)便需要中央對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管做出統(tǒng)一的制度安排。又如，對(duì)于全國(guó)性的關(guān)乎居民和房企合理權(quán)益的事項(xiàng)，像“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，中央可要求各地同步執(zhí)行，而不是由各地自主決定，這樣能夠降低政策的不確定性，增強(qiáng)政策效果。
另一方面，穩(wěn)地產(chǎn)政策要激勵(lì)相容，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各方的積極性。第一，京滬等城市調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。第二，新房銷(xiāo)售可提供“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的“保價(jià)”措施，由政府監(jiān)管和銀行托管，打消
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