>> 信達(dá)證券-銀行業(yè)：存量按揭利率下調(diào)落地，影響幾何？-230901
| 上傳日期： |
2023/9/3 |
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| 格式： |
pdf 共8頁(yè) |
來(lái)源： |
信達(dá)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
王舫朝,廖紫苑,張曉輝 |
| 行業(yè)名稱： |
銀行 |
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8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》、《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策，降低存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)按揭貸款實(shí)際首付比例和利率下行。
存量按揭利率調(diào)整層面，自2023年9月25日起，首套按揭貸款借款人可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)以新發(fā)放貸款置換存量首套按揭貸款，新發(fā)貸款利率在LPR的加點(diǎn)幅度不得低于原貸款的首套按揭貸款利率下限。此外，也可依照規(guī)定協(xié)商變更合同協(xié)定的利率水平。
1）新發(fā)放貸款利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)貸款城市首套按揭貸款利率下限，即若當(dāng)年申請(qǐng)按揭時(shí)貸款利率為L(zhǎng)PR+80BP，若當(dāng)時(shí)所在城市利率下限為L(zhǎng)PR+30BP，現(xiàn)在利率下限為L(zhǎng)PR-20BP，則最多下調(diào)至50BP至LPR+30BP，而非依據(jù)現(xiàn)在的利率下限來(lái)調(diào)整。我們認(rèn)為此舉本質(zhì)上為進(jìn)一步滿足居民剛性和改善性住房需求，也為接下來(lái)政策放松提供空間。此前銀行由于房貸額度緊張、限購(gòu)政策等多方面原因，上海等城市持續(xù)上調(diào)按揭貸款利率（例如2021年中），當(dāng)時(shí)貸款的居民可以下調(diào)一部分至合理水平。目前，北京、上海、深圳等地公示了首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率自律下限。
2）可以申請(qǐng)調(diào)整利率的存量房貸類(lèi)型，除當(dāng)前實(shí)際住房情況已經(jīng)符合所在城市的首套房標(biāo)準(zhǔn)的居民外，還包括：a）對(duì)于一些城市現(xiàn)在已經(jīng)實(shí)行了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的，且家庭沒(méi)有其他住房，但是當(dāng)時(shí)由于“認(rèn)房認(rèn)貸”被實(shí)行二套房利率貸款的居民；b）購(gòu)房時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。
調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸層面，因城施策原則仍然遵循。1）在限購(gòu)城市中，首套房和二套房按揭貸款最低首付款比例政策下限不低于20%和30%；2）首房套按揭貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，二套房按揭貸款利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR加20個(gè)基點(diǎn)。
各家銀行積極響應(yīng)，盡快開(kāi)展利率調(diào)整工作。政策發(fā)布后，多家銀行跟進(jìn)發(fā)布公告，將有序推進(jìn)存量個(gè)人住房貸款的利率調(diào)整政策，通過(guò)線上線下等多種渠道進(jìn)行調(diào)整和服務(wù)，以發(fā)揮金融在支持經(jīng)濟(jì)、改善民生等方面的作用。我們認(rèn)為：
1）提前還貸現(xiàn)象有望得到緩解。7月14日國(guó)新辦發(fā)布會(huì)表示，由于理財(cái)產(chǎn)品收益率、房貸利率價(jià)格關(guān)系的變化，居民存款使用率降低，投資減少，提前還貸大幅增加。存量房貸利率的下調(diào)有助于平衡新發(fā)放貸款及存量按揭貸款利率的關(guān)系，從而減少居民提前還款的意愿。
2）有利于刺激消費(fèi)及按揭需求。我國(guó)個(gè)人住房貸款余額增速近年來(lái)呈下行趨勢(shì)，2023年6月末，按揭貸款規(guī)模為38.6萬(wàn)億元，增速同比-0.7%，存量按揭利率的調(diào)降可以直接節(jié)約居民每月利息支出、減少負(fù)債壓力，一方面，房貸壓力的減小可釋放收入，從而刺激消費(fèi)，另一方面，能夠在一定程度上增加市場(chǎng)信心，提振居民中長(zhǎng)期按揭貸款需求。
3）存量按揭利率的下調(diào)令銀行凈息差承壓，但存款利率下調(diào)將緩解息差壓力。9月1日起，多家國(guó)股行下調(diào)存款掛牌利率，以中長(zhǎng)期限定期存款為主。以大行為例，本次1Y、2Y、3Y、5Y定期存款較6月分別下調(diào)10BP、20BP、25BP、25BP，調(diào)降幅度普遍更大。存款自律定價(jià)機(jī)制要求，存款利率參考1Y-LPR和10Y國(guó)債到期收益率，8月1Y-LPR下調(diào)10BP，且當(dāng)前10Y國(guó)債利率位于2.58%左右，此次調(diào)降符合預(yù)期。存款利率下調(diào)空間打開(kāi)，利好銀行支持實(shí)體融資、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)向好。
投資建議：1）關(guān)注國(guó)企改革背景下，基本功扎實(shí)+低估值的全國(guó)性銀行：郵儲(chǔ)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行。2）長(zhǎng)期高業(yè)績(jī)景氣/區(qū)域新亮點(diǎn)/小微復(fù)蘇優(yōu)質(zhì)區(qū)域行，寧波銀行、齊魯銀行、常熟銀行、瑞豐銀行。3）風(fēng)險(xiǎn)緩釋可期帶來(lái)估值修復(fù)、活躍資本市場(chǎng)下具備財(cái)富管理優(yōu)勢(shì)的招商銀行等。
風(fēng)險(xiǎn)因素：宏觀經(jīng)濟(jì)增速超預(yù)期下行；政策落地不及預(yù)期等。
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