>> 華金證券-專題報(bào)告·雙循環(huán)周報(bào)(第24期)：本輪地產(chǎn)放松措施詳解與影響展望-230903
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
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pdf 共17頁 |
來源： |
華金證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
秦泰 |
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投資要點(diǎn)
背景：兩年的房地產(chǎn)深度調(diào)整與經(jīng)濟(jì)的中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性變化。2014年以來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了四個(gè)不同的周期階段。自2021年中開始，一線城市開始實(shí)施更為嚴(yán)格的需求調(diào)控政策，同時(shí)在供給側(cè)開始強(qiáng)調(diào)“三道紅線”，全國(guó)范圍內(nèi)地產(chǎn)需求開始普遍回落，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱、人口吸納能力較弱的二三線城市首當(dāng)其沖。2022年初開始，供需兩側(cè)政策均進(jìn)入結(jié)構(gòu)性放松階段，但房產(chǎn)供需循環(huán)中的多個(gè)節(jié)點(diǎn)數(shù)據(jù)都顯示本輪調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品化改革二十多年來范圍最大、調(diào)整幅度最深的一輪。今年前7個(gè)月，住宅銷售面積較2021年同期高點(diǎn)下滑達(dá)36.4%，2022年土地購(gòu)置面積同比下滑達(dá)53.4%?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)需求降溫主要由包括人口結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)布局區(qū)域性傾斜等問題在內(nèi)的中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)性因素所驅(qū)動(dòng)。
結(jié)構(gòu)性放松辨析：認(rèn)房不認(rèn)貸全面推開，首套房貸利率有限下調(diào)。政治局會(huì)議至今的新一輪結(jié)構(gòu)性放松，主要集中在三個(gè)方面：1）認(rèn)房不認(rèn)貸的全面推開，有助于一二線城市小部分因異地工作調(diào)動(dòng)而在原限制政策下無法用足自身債務(wù)杠桿購(gòu)買常住地首套住房的居民釋放剛性需求，也有助于首套置換的狹義改善性需求的釋放?？傮w上二線城市受益人群明顯大于一線城市，一線城市受益人群比例較低。由于2015年之后房?jī)r(jià)上漲速度顯著大于居民收入增幅，一線城市置換性需求能否釋放的關(guān)鍵在于是否具有可持續(xù)的債務(wù)償還能力。2）存量首套房貸利率下調(diào)以“原貸款發(fā)放時(shí)”所在城市首套商貸利率政策下限為下限，實(shí)際上調(diào)整的是數(shù)年前商業(yè)銀行在發(fā)放房貸時(shí)的超過政策底線的“超額利潤(rùn)”，以及對(duì)原“認(rèn)房認(rèn)貸”政策執(zhí)行期內(nèi)購(gòu)買的、當(dāng)前“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策框架下可以被重新認(rèn)定為首套住房的居民購(gòu)房時(shí)的“首套二套利差”，并非將存量房貸利率下調(diào)至當(dāng)前水平。3）統(tǒng)一首套、二套住房全國(guó)最低首付款比例下限。這一政策目前仍強(qiáng)調(diào)因城施策，未來政策不確定性較大，我們目前認(rèn)為二三線城市放松至全國(guó)下限標(biāo)準(zhǔn)的概率極大，而一線城市概率較低，未來走向仍需觀察。
直接和間接影響展望：地產(chǎn)需求見底提前，貨幣政策放松空間有限。1）直接的影響：地產(chǎn)需求見底或有所提前，而難以迅速V型反彈，從結(jié)構(gòu)來看，二線城市可能率先企穩(wěn)回暖，三線重建人口吸納能力需要時(shí)間，一線城市地產(chǎn)重新趨勢(shì)向上則還需等待房?jī)r(jià)收入比更趨健康，預(yù)計(jì)全年住宅銷售面積同比-8.2%。2）間接影響之一：地產(chǎn)政策結(jié)構(gòu)性放松與個(gè)稅小幅減稅共同作用，可選商品消費(fèi)有望在年底年初環(huán)比趨勢(shì)企穩(wěn)并溫和改善。3）間接影響之二：為避免對(duì)投資性投機(jī)性地產(chǎn)需求釋放錯(cuò)誤信號(hào)，貨幣政策在年底之前實(shí)施向1年期傾斜的降息概率進(jìn)一步提升，不建議對(duì)5YLPR降息期待過高；降準(zhǔn)作為長(zhǎng)期流動(dòng)性投放的最低成本、高效率方式仍值得關(guān)注。4）間接影響之三：貨幣政策中性偏松方向確認(rèn)之后，在美元指數(shù)仍大概率高位運(yùn)行的展望之下，人民銀行穩(wěn)定匯率的非常態(tài)化工具手段更加靈活使用的必要性提升，人民幣匯率年內(nèi)大概率7.2附近平穩(wěn)運(yùn)行，趨勢(shì)性拐點(diǎn)仍需等待。
華金宏觀-全球宏觀資產(chǎn)價(jià)格綜合面板（GMAPP）：本周全球股市普漲，A股電子領(lǐng)漲，TMT、機(jī)械汽車家電等漲幅靠前；國(guó)債收益率中國(guó)普遍上行，中美反向變動(dòng)；外匯存款準(zhǔn)備金率下調(diào)帶動(dòng)人民幣逆勢(shì)小幅升值。
風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)超預(yù)期緊縮風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求提振偏慢風(fēng)險(xiǎn)。
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