>> 申萬宏源-2023H1房地產(chǎn)行業(yè)板塊財報綜述：板塊繼續(xù)縮表，優(yōu)質(zhì)房企未來彈性可期-230904
| 上傳日期： |
2023/9/4 |
大小： |
824KB |
| 格式： |
pdf 共19頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
袁豪,陳鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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23H1板塊營收穩(wěn)定、毛利率下行，疊加費率企穩(wěn)、少數(shù)損益比回升，業(yè)績?nèi)猿氏禄瑧B(tài)勢。23H1板塊營收同比+7.3%，較22年+12.8pct；從房企結(jié)構(gòu)來看營收增速：三線+8.5%>二線+8.3%>一線6.2%。23H1凈利潤同比-5%，較22年+430pct；板塊業(yè)績同比降幅收窄、但仍在低位，業(yè)績增速低源于行業(yè)風(fēng)險事件頻發(fā)、利潤率下行以及結(jié)算節(jié)奏導(dǎo)致；從房企結(jié)構(gòu)來看業(yè)績增速：三線51%>二線+1%>一線-9%，其中二三線房企業(yè)績增長源于低基數(shù)效應(yīng)。展望后續(xù)，盡管22年業(yè)績大幅下降形成了低基數(shù)、預(yù)收款鎖定率0.91倍，但房企資金端仍顯緊張、影響竣工結(jié)算節(jié)奏，毛利率仍將略有下行、減值仍有壓力，綜合考慮預(yù)計23年板塊業(yè)績?nèi)詫⑵酢?br> 23H1毛利率再下降、凈利率略升，三項費率企穩(wěn)、少數(shù)損益比提升、減值下降。23H1板塊毛利率18.3%，較22年-0.5pct，源于房企一般結(jié)算周期滯后于拿地2.5-3年，目前正結(jié)算20年高價拿地并限價嚴(yán)格階段的項目；從房企結(jié)構(gòu)來看毛利率：一線19.1%>三線18.4%>二線16.6%。23H1三項費用率9.4%，較22年-0.3pct。23H1少數(shù)股東損益比+43%，二線房企業(yè)績?yōu)樨?fù)拉高板塊損益比。23H1減值損失占營收比為1.0%，同比-0.2pct。毛利率下降、少數(shù)股東損益比提升，對沖費用率略降、減值損失占比回落，綜合導(dǎo)致23H1凈利率升至2.1%，較22年+5.3pct；從房企結(jié)構(gòu)來看凈利率：一線5.5%>三線2.1%>二線-4.7%。展望后續(xù)，預(yù)計板塊毛利率和凈利率仍將處于偏弱狀態(tài)，但鑒于行業(yè)出清格局優(yōu)化、政府持續(xù)維穩(wěn)行業(yè)、以及拿地隱含毛利率有所提升，預(yù)計優(yōu)質(zhì)房企的毛利率將逐步見底改善。
23H1凈負(fù)債率下降，現(xiàn)金短債比回升，源于拿地大幅放緩。23H1末板塊資產(chǎn)負(fù)債率為77.5%、較22年末-0.7pct；剔預(yù)收款后負(fù)債率為71.9%，較22年末-1.1pct；凈負(fù)債率80.1%、較22年末-1.5pct，其中二線房企杠桿率高位回升，源于貨幣現(xiàn)金減少和表外負(fù)債回表或償付，21-23年企業(yè)風(fēng)險事件頻發(fā)，部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模上升明顯，但后續(xù)隨著供給側(cè)端防風(fēng)險政策持續(xù)推出，預(yù)計房企后續(xù)仍將管控杠桿水平趨于穩(wěn)定。從房企未售庫存占比總資產(chǎn)進(jìn)一步下行至歷史新低來看，后續(xù)行業(yè)仍有補庫存需求。23H1末板塊現(xiàn)金短債比為1.2倍，較22年+11%，其中一線、三線房企分別為2.0倍、1.4倍，但二線房企仍處于0.5倍低位，低于11年0.9倍和14年的0.6倍，并考慮受限現(xiàn)金后，則遠(yuǎn)差于11年和14年，導(dǎo)致房企頻頻出險。
23H1銷售回款同比微增，預(yù)收鎖定率處低位、其中一二線房企仍相對較高。23H1板塊銷售回款同比微增，源于23H1銷售有所復(fù)蘇，23H1板塊銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入同比+7.6%。23H1行業(yè)銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入對營收覆蓋比為108%，較22年+23pct；23H1預(yù)收賬款同比-14.0%，較22年-1pct；19-23H1預(yù)收賬款鎖定率分別為1.30、1.07、1.04倍、0.96倍和0.91倍、處于低位，這意味著后續(xù)可結(jié)算資源儲備的進(jìn)一步下降，其中一線1.1倍、二線1.7倍仍相對較高。
投資分析意見：板塊繼續(xù)縮表，優(yōu)質(zhì)房企未來彈性可期，維持“看好”評級。2023H1房地產(chǎn)板塊繼續(xù)縮表，整體業(yè)績下滑趨勢收窄、探底可期，優(yōu)質(zhì)房企未來成長性更佳。近期政治局會議中行業(yè)政策轉(zhuǎn)向積極支持，央行、證監(jiān)會、住建部等也接連確認(rèn)支持方向，預(yù)計房地產(chǎn)供需兩端政策將加速放松，其中關(guān)注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預(yù)計核心城市銷售也將逐步改善，格局優(yōu)化下優(yōu)質(zhì)房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優(yōu)化雙重利好。我們維持房地產(chǎn)板塊“看好”評級，1）推薦優(yōu)質(zhì)房企：A股：華發(fā)股份、招商蛇口、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展、建發(fā)股份、金地集團(tuán)、新城控股、萬科A；H股：越秀地產(chǎn)、華潤置地、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)、中海外發(fā)展；2）建議關(guān)注城中村改造受益企業(yè)：深圳：天健集團(tuán)；廣州：越秀地產(chǎn)；北京：城建發(fā)展；上海：中華企業(yè)。此外，維持物業(yè)管理板塊“看好”評級，推薦：保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤萬象、萬物云、新大正，建議關(guān)注：招商積余。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。
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